Zoeken naar artikelen:

Openklappen

Checklist oversluiten hypotheek: Hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten?

Inhoudsopgave:

  1. Wanneer is oversluiten van uw bestaande hypotheek interessant?
  2. Wat houdt een hypotheek oversluiten in?
  3. Wat zijn de gevaren en boete kosten bij het oversluiten / omzetten van uw hypotheek?
  4. Hoe u gemakkelijk via internet uw hypotheek online kunt oversluiten?
     

Wanneer is oversluiten van uw bestaande hypotheek interessant?

Op het moment dat de economische vooruitzichten beter zijn, zullen bedrijven meer gaan investeren en zal de vraag naar geld toenemen. Als de vraag naar geld groter wordt en de banken door hun ‘voorraad geld’ heen zijn, zullen banken hun geld tegen een hogere prijs moeten inkopen en dit onder andere via een hogere hypotheekrente aan hun klanten gaan doorbelasten. Daarnaast zullen de investeringen die bedrijven maken doorbelast worden in de producten die consumenten kopen, waardoor de prijs zal stijgen. Om inflatie (waardevermindering van uw geld) te voorkomen zal de Europese bank besluiten om de algemene rente te verhogen, waardoor ook de hypotheekrente (die hierop is gebaseerd via Euribor) weer zal gaan stijgen.

 

Uiteraard is deze redenering wat kort door de bocht en veel gecompliceerder, maar de verwachting is wel dat de rentestand zal oplopen. Gezien de huidige economische ontwikkelingen is de voorspelling dat de hypotheekrente medio 2008 met 2% gestegen zal zijn ten opzichte van de huidige rentestand. De Nederlandse Bank adviseert dan ook om de rente voor een langere periode vast te zetten.

Uw hypotheek online tegen een lagere rente oversluiten?

Op het moment dat u een hoog rentepercentage betaalt voor uw huidige bestaande hypotheek, kan het interessant zijn om uw hypotheek tegen een lagere rente (online) over te sluiten. Deze checklist beschrijft wat oversluiten precies inhoudt, wanneer het voor u interessant kan zijn, hoe u online kunt berekenen of het daadwerkelijk goedkoper is om over te sluiten en op welke wijze u uw hypotheek tegen de minste moeite en meeste gemak kunt oversluiten. Wilt u meer weten over het totale hypotheekproces lees dan: Hypotheek advies wegwijzer: Hypotheken vergelijken op voorwaarden, hypotheekrente en prijs?

Wat houdt een hypotheek oversluiten in?

Veel hypotheekverstrekkers geven op dit moment (lage rente en de verwachting dat de rente weer gaat stijgen) een positief advies voor het oversluiten van uw bestaande hypotheek. Maar wat betekent oversluiten eigenlijk? Oversluiten van uw hypotheek betekent niets anders dan uw huidige hypotheek aflossen en een nieuwe hypotheek afsluiten tegen een lager rentepercentage.

Stel uw huidige hypotheekrente op uw hypotheek bedraagt 8,3%. Dan kan het op dit moment interessant zijn om voor de resterende looptijd van uw hypotheek de rente vast te zetten tegen 5%. Dit zal aanzienlijk in uw maandlasten schelen en u heeft de zekerheid dat de rente niet meer zal wijzigen tot het einde van uw hypotheek. Of dat het voordeliger is zullen we aan de hand van de kostenberekening laten zien.

 

Wat zijn redenen om uw hypotheek over te sluiten?

 

Oversluiten is interessant indien u zich bevindt in één van de volgende situaties:

  1. U heeft een bestaande hypotheek tegen een hogere rente dan de rente op dit moment. Een nieuwe hypotheek tegen een lagere rente en/of betere voorwaarden dan uw huidige hypotheek zal zorgen voor lagere maandlasten; 
  2. U wilt gaan verbouwen en heeft extra geld nodig om de verbetering van uw woning te financieren. Door te kiezen voor een lagere rente en deze voor een langere periode vast te zetten, kunt u profiteren van de hypotheekrente aftrek en zult u waarschijnlijk met de extra financiering nog lagere maandlasten hebben;
  3. Uw woning is in de loop van de tijd meer waard geworden en u wilt de overwaarde gebruiken om leuke dingen te gaan doen zoals een wereldreis maken, een nieuwe auto kopen, uw huis of tuin opnieuw laten inrichten, etc. Om dit te kunnen financieren heeft u extra geld nodig waar u zo min mogelijk rente over wilt betalen. Lees ook het volgende artikel als uw hypotheek voor een flink gedeelte is afgelost: Krediet of pensioen hypotheek: geniet zorgenvrij van overwaarde huis.


Wanneer is oversluiten van uw bestaande hypotheek extra interessant ?

Het oversluiten van uw hypotheek is interessant op het moment dat de hypotheekrente laag is en u voor uw huidige hypotheek aanzienlijk meer rente betaalt.

Qua voordeel is het extra interessant als:

  1. uw hypotheek over de helft van zijn looptijd is (> 15 jaar);
  2. uw huis meer waard is geworden dan de hoogte van uw hypotheek (overwaarde);
  3. uw rentevaste periode, ofwel de periode waarvoor u de rente vast heeft gezet, bijna ten einde komt;
  4. u gunstige voorwaarden heeft voor het boetevrij aflossen van uw hypotheek.

De reden waarom dit extra interessant is zullen we aan de hand van de kosten bij het oversluiten van een hypotheek duidelijk maken.

Addertje: Als u een aanbieding krijgt waarbij de maandlasten op het eerste gezicht lager lijken, is het raadzaam om nog eens aandachtig te kijken of de looptijd van de nieuwe hypotheek niet langer is dan bij de oude het geval was. Bedenkt u zich hierbij ook dat de hypotheekrente slechts voor 30 jaar aftrekbaar is. Lees hier meer over hypotheekrente voorwaarden en vormen.

 

Wat zijn de gevaren en kosten bij het oversluiten / omzetten van uw hypotheek?

Taxatiekosten huis

Om een nieuwe hypotheek af te sluiten moet u uw huis opnieuw laten taxeren. De kosten voor een taxatie bedragen volgens het standaard NVM tarief 0,185 % van de getaxeerde waarde van uw huis. De taxatiekosten verschillen echter per taxateur en onderhandelen is mogelijk.

Voor € 300,- moet een taxatierapport mogelijk zijn, waarbij we vermelden dat de kosten ook aftrekbaar zijn op uw belastingaangifte.

Addertje: Indien u veel overwaarde op uw huis heeft (huis is veel meer waard geworden dan uw hypotheekschuld), dan is het bij sommige hypotheekverstrekkers niet noodzakelijk om een taxatierapport op te laten stellen, maar wordt de WOZ beschikking die u van uw Gemeente heeft ontvangen gebruikt.

 

Hypotheek boeterente kosten bij aflossen hypotheek

 

Bij de meeste hypotheekverstrekkers kunt u jaarlijks 10 tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom gratis aflossen. Wilt u meer aflossen dan moet u in de meeste gevallen voordat uw hypotheek en rentevaste periode officieel afloopt, een boete betalen over de resterende looptijd. De reden hiervoor is dat uw huidige hypotheekverstrekker rente-inkomsten misloopt. Hoe korter de rentevaste periode, hoe lager de boete bedraagt.

Addertje: Er zijn ook hypotheekverstrekkers die een minimumboete hanteren en ook nog eens extra kosten in rekening brengen. Kijk daarom voorafgaand in uw hypotheekvoorwaarden. Overigens zijn deze kosten wel weer aftrekbaar van de belasting.

 

Voor het toepassen van de berekening wordt het deel dat u per jaar boetevrij kunt aflossen van de resterende schuldrest afgehaald. Sommige hypotheekverstrekkers halen, voorafgaand aan de boete berekenen, ook nog eerst het deel van de levensverzekering uit de hypotheek voordat de boete wordt berekend.

 

Addertje: Het oversluiten van een hypotheek is van invloed op uw belastingaangifte. De kosten voor het oversluiten zijn volledig aftrekbaar. Echter als u de te betalen boeterente mee financiert in uw nieuwe hypotheek is de rente die u hierover betaalt niet aftrekbaar.

 

Oorspronkelijke boete of restant boete bij oversluiten hypotheek

 

De boeteberekening kan na aftrek van het boetevrije bedrag op twee manieren plaatsvinden. Op het moment dat u wilt aflossen wordt gekeken:

  1. Welk percentage rente u betaalt voor een soortgelijke lening met dezelfde rentevaste periode. De boete voor het oversluiten wordt vervolgens berekend over het verschil tussen de oude en nieuwe rente en vermenigvuldigd met de resterende jaren. Deze boetevorm wordt ook wel oorspronkelijke boete genoemd.
  2. Welk percentage rente u betaalt voor een lening met de resterende rentevaste periode. De boete voor het oversluiten wordt vervolgens berekend over het verschil tussen de oude en nieuwe rente en vermenigvuldigd met de resterende jaren. Deze boetevorm wordt ook wel restant boete genoemd.

Doordat bij de laatste optie de resterende periode korter is, zal het verschil hoger zijn. We lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld.

Stel u heeft een hypotheek van € 200.000,- met een rentevaste periode van 20 jaar tegen 7,5%. Eind jaar 17 met nog 3 resterende jaren voor de boeg heeft u € 140.000,- afgelost. Voor een rentevaste periode van 20 jaar geldt op dit moment een rente van 5,5% en voor een rentevaste periode van 3 jaar een rente van 4%. Jaarlijks mag u 10% aflossen.

De boete bij de berekening van optie 1 bedraagt 7,5% - 5,5% = 2% x 3 resterende jaren = 6% over het resterende bedrag (€200.000 hypotheek - €140.000,- aflossing - € 20.000,- boetevrije aflossing per jaar) = € 2400,-

De boete bij de berekening van optie 2 bedraagt 7,5% - 4% = 3,5% x 3 resterende jaren = 10,5% over het resterende bedrag = € 4200,-

Het is dus van groot belang om te achterhalen hoe uw hypotheekverstrekker de hypotheek boeterente berekent.

TIP: Wilt u weten hoeveel hypotheek boeterente u moet betalen kijk dan in uw hypotheek voorwaarden naar de volgende zaken:

  • Hoeveel % van de hoofdsom u jaarlijks boetevrij mag aflossen?
  • Of er een minimumbedrag aan aflossing en administratiekosten wordt berekend?
  • Of de boeteberekening over de oorspronkelijke termijn van de lening wordt berekend of over het restant van lening?
  • Ga na of u een boetesom betaalt over het nog af te lossen bedrag of over de totale hypotheeksom wordt berekend?

 

Kosten afsluitprovisie bij nieuwe hypotheek

 

Voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek moet u een afsluitprovisie betalen. Dit is een vergoeding voor de kosten die de geldverstrekker of adviseur maken. Gemiddeld is dit 1 tot 1,5% van het hypotheekbedrag, maar bij sommige hypotheekverstrekkers betaalt u 0% indien u online uw hypotheekofferte aanvraagt.

Als de hypotheek afsluitprovisie niet meer bedraagt dan 1,5% van uw hypotheek of tot maximaal €3.630,-, dan kunt u deze provisie kosten aftrekken op uw belastingaangifte. Is het bedrag hoger dan de €3.630,- dan is het mogelijk om het restantbedrag in de jaren hier opvolgend af te trekken (u moet het bedrag dan middelen over de resterende looptijd).

Notariskosten bij passeren hypotheekakte

De notaris brengt kosten in rekening voor het passeren van de hypotheekakte. De tarieven die notarissen berekenen zijn vrij en verschillen dus per notariskantoor. Gemiddeld variëren ze tussen de € 700,- en € 2000,- dus even rondkijken op internet (bijv. op de notarissen.pagina.nl) is wel aan te raden. Kosten die u maakt voor de notaris zijn aftrekbaar van de belasting.

Kosten voor een aan de hypotheek gekoppelde verzekering

Indien u aan uw hypotheek een levensverzekering heeft gekoppeld, wordt deze bij het oversluiten vaak kosteloos overgedragen aan de nieuwe hypotheekverstrekker.

Indien u de levensverzekering over laat gaan naar de nieuwe hypotheekverstrekker, zorg er dan wel voor dat dit geruisloos plaatsvindt. Doet u dit niet dan ziet de fiscus dit als een uitkering die niet gekoppeld is aan uw woning en zult u belasting moeten betalen.

Wilt u meer informatie over de levensverzekering vormen en de gevolgen voor uw hypotheek, lees dan: Hypotheek advies wegwijzer: Hypotheken vergelijken op voorwaarden en prijs?

Addertje: Indien u een spaarhypotheek heeft is het niet altijd voordelig om over te sluiten. De reden hiervoor is dat de hypotheekrente die u betaalt hetzelfde is als de rente die u ontvangt op uw spaarrekening die is gekoppeld aan uw hypotheek. Op het moment dat u de hypotheekrente verlaagt, gaat deze spaarrente ook omlaag en zult u extra premie moeten betalen om de beoogde hypotheekschuld aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen. Hoe minder de resterende duur van uw hypotheek, hoe minder interessant oversluiten is.

 

Hoe u gemakkelijk via internet uw hypotheek online kunt oversluiten?

Voorbeeld van totale kosten bij online oversluiten van hypotheek

Stel u heeft een hypotheek van € 300.000,- met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 7,5%. De waarde van uw huis bedraagt € 400.000,- Eind jaar 13 met nog 2 resterende jaren voor de boeg heeft u € 100.000,- afgelost. Boete wordt berekend o.b.v. oorspronkelijke rentevaste periode van 15 jaar geldt op dit moment een rente van 5%. Jaarlijks mag u 10% aflossen. U wilt de studie voor uw kinderen betalen en ze een auto cadeau geven. Hierdoor wilt u een extra hypotheek van 50.000,- over uw overwaarde, waarbij u met de hypotheekrentestijging in uw achterhoofd de rente vastzet voor 15 jaar. Let op deze rente is niet aftrekbaar. Uw belastingtarief is 52%. Verwachting is dat de rente tegen 15 jaar vast 7,5% zal bedragen over 2 jaar.

Totale kosten bedragen dan € 9500,-:

  • Taxatiekosten € 300,-
  • Boeterente kosten 7,5% - 5% = 2,5% x 2 resterende jaren = 5% over het resterende bedrag (€300.000 hypotheek - €100.000,- aflossing - € 30.000,- boetevrije aflossing per jaar) = € 8500,-
  • Afsluitkosten € 0,-
  • Notariskosten € 700,-

Totale besparing resterende 2 jaar en komende jaren. U betaalde € 15.000,- rente in het voorgaande jaar.

U betaalt nu € 10.000,- rente per jaar + € 2500,- niet aftrekbare rente. Aan boetekosten krijgt u 52% terug en betaalt u dus netto (€9500,- x 48%) = € 4560,-

De aflossing niet meegenomen, bespaart u na 1 jaar € 2.500,- per jaar terwijl u uw kinderen een extraatje kunt geven.

 


Snel online oriënteren en tegen de minste moeite oversluiten?

 

Om te achterhalen of oversluiten van uw hypotheek interessant is, kunt u bij uw huidige hypotheekverstrekker of bank achterhalen hoeveel boete u moet betalen.

Addertje: Vaak zal uw huidige hypotheekverstrekker / bank in een persoonlijk gesprek natuurlijk proberen om u als klant te behouden. Het is dus raadzamer om aan de hand van uw hypotheekakte uzelf eerst te oriënteren op het internet.

Addertje: Indien u snel inzicht wilt hebben in de mogelijkheden die u heeft, kunt u bijvoorbeeld independer.nl bezoeken en online laten berekenen wat het u kost om uw huidige hypotheek over te sluiten en een nieuwe hypotheek af te sluiten. Bedenk echter wel dat de concrete verschillen in de voorwaarden niet beschreven staan en u na het advies van Independer zelf actie moet ondernemen en benaderd zult worden door meerdere hypotheekverstrekkers.

 

Wilt u zich voorafgaand aan de gesprekken met uw hypotheekadviseur alvast oriënteren en vergelijkingsmateriaal meenemen? Of wilt u tegen de minste moeite uw hypotheek oversluiten?

 

Zien is immers geloven en u hoeft bij deze hypotheekverstrekker sowieso geen afsluitkosten te betalen!

Heeft u vragen over oversluiten, stel dan uw vraag via het reactieformulier.

Artikel downloaden

Checklist oversluiten hypotheek Hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten.pdf
(Checklist oversluiten hypotheek Hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten.pdf)

Download artikelen

Alle artikelen, zoals checklists, stappenplannen en visies kunt u gratis laten toezenden. U kunt alle artikelen downloaden. Heeft u vragen, kunt u het reactieformulier gebruiken

Naar download pagina