Zoeken naar artikelen:

Openklappen

Hypotheekvormen wegwijzer: Welk risico bij spaar, belegging of aflossingsvrije hypotheek?

Inhoudsopgave:

  1. Wegwijzer stap 2: hypotheekvormen vergelijking en risico’s beoordelen van inflatie, afschaffen hypotheekrente aftrek, aflossen hypotheek en eigen geld inbreng
  2. Verschil in aflossing en hypotheekrente tussen annuïteiten hypotheek, lineaire hypotheek, spaarhypotheek, beleggingshypotheek, levenshypotheek, aflossingsvrije hypotheek en krediet hypotheek?
  3. Nationale Hypotheek Garantie (nhg) als waarborgfonds
  4. Risico factoren beoordelen bij keuze hypotheekvorm
  5. Keuze hypotheekvorm, hypotheek aflossen en inbreng eigen geld vormt basis voor hypotheek vergelijking

 

Wegwijzer stap 2: hypotheekvormen vergelijking en risico’s beoordelen van inflatie, afschaffen hypotheekrente aftrek, aflossen hypotheek en eigen geld inbreng

Op het moment dat u uw inzicht heeft in uw financiële inkomsten en uitgaven, een indicatie hebt wat u maximaal kunt lenen en wat de bijbehorende maandlasten zijn, begint de oriëntatie naar de juiste financieringsvorm. Bij deze zoektocht naar financieringsvormen, zult u de volgende vragen moeten beantwoorden:

 

  • Welke hypotheekvorm of vormen (spaarhypotheek, beleggingshypotheek, annuïteiten hypotheek, lineaire hypotheek, krediet hypotheek, aflossingsvrije hypotheek) passen het beste bij u en het risico dat u wilt lopen?
  • Komt u in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waardoor u een lager rentepercentage betaalt en risico’s zijn beperkt?
  • Wilt u in de toekomst uw hypotheek aflossen of niet? En wat zijn de gevolgen van aflossen (o.a. de bijleenregeling) voor uw hypotheekrente afrek?
  • Wat is de invloed van inflatie en het inbrengen van eigen geld?
  • Hoe om te gaan met een mogelijke afschaffing van de hypotheekrente aftrek?

Het beantwoorden van deze vragen is een vrij lastig proces, waarbij u zelf de voor u ideale situatie moet bepalen.

 

Dit artikel focust zich op de voor- en nadelen van verschillende hypotheekvormen (van een annuïteiten hypotheek tot aan een aflossingsvrije hypotheek). Daarnaast worden de risicofactoren en gevolgen van inflatie, hypotheekrente aftrek, vervroegde aflossing, de bijleenregeling en de inbreng van eigen geld besproken.

 

 

 

Verschil in aflossing en hypotheekrente tussen annuïteiten hypotheek, lineaire hypotheek, spaarhypotheek, beleggingshypotheek, levenshypotheek, aflossingsvrije hypotheek en krediet hypotheek?

 

 

Er zijn in principe 3 hypotheekvormen. Allen verplichten ze u tot het betalen van hypotheekrente, maar het verschil zit in de aflossing en de hypotheekrente die u betaalt. Hieronder sommen we de hypotheekvormen op in een tabel, waarna we ze afzonderlijk zullen bespreken.

Wel aflossen met aflossingsgarantie Wel aflossen, zonder aflossingsgarantie Niet verplicht aflossen

U lost maandelijks rechtstreeks op de lening af bij een:

  • Annuïteiten hypotheek
  • Lineaire hypotheek

U bouwt een vermogen op binnen een levensverzekering die ervoor zorgdraagt dat na de looptijd (30 jaar) het hypotheekbedrag ineens wordt afgelost bij een:

  • Spaarhypotheek
U belegt in aandelen, fondsen of obligaties, waarbij het rendement op het moment dat u de hypotheek moet aflossen (na de looptijd van 30 jaar) onzeker is.

U kunt zelfstandig beleggen of dit doen via een levensverzekering:

  • Beleggingshypotheek
  • Levenshypotheek
U betaalt alleen rente en de aflossing wordt uitgesteld.

U bouwt niet automatisch een vermogen op om na 30 jaar uw hypotheek af te lossen bij de:

  • Aflossingsvrije hypotheek
  • Krediet hypotheek

Tabel verschillende hypotheekvormen

Daarnaast kunt u sommige hypotheekvormen combineren. Deze combinaties en de aandachtspunten bespreken we in hypotheek wegwijzer stap 3: Hypotheek advies wegwijzer: Hypotheken vergelijken op voorwaarden, hypotheekrente en prijs?


Annuïteiten hypotheek

Bij deze hypotheekvorm blijft de maandlast (rente + aflossing) tijdens de looptijd van lening gelijk zolang de rente niet wijzigt. Maandelijks wordt er dus hetzelfde bedrag van uw rekening afgeschreven, maar na verloop van tijd verandert wel de samenstelling van de maandlast. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, naarmate de looptijd vordert wijzigt de samenstelling en gaat u steeds meer aflossen en dus minder rente betalen.

Kenmerken van de annuïteiten hypotheek zijn:

  • In het begin veel fiscaal voordeel, doordat het rentedeel in de maandlast hoog is. U kunt dus profiteren van het belastingvoordeel (renteaftrek).
  • In het tweede deel van de looptijd betaalt u weinig rente en veel aflossing, waardoor u minder profiteert van de fiscale renteaftrek.
  • U bent niet verplicht tot het afsluiten van levensverzekering of overlijdensverzekering ter dekking van uw hypotheek.
  • Aflossing vergroot de overwaarde. Bij verhuizing zult u als u de overwaarde niet inbrengt in uw nieuwe woning (en dus dit bedrag extra leent) geen renteaftrek meer krijgen over het overwaarde deel (zie de bijleenregeling verder in dit artikel).
  • Na de looptijd van de hypotheek is het huis geheel uw eigendom. Lees ook het artikel: Krediet of pensioen hypotheek: geniet zorgenvrij van overwaarde huis.

 

Stel u heeft een hypotheek van € 200.000,- en de hypotheekrente is 5% voor de gehele looptijd van 30 jaar.

Indien uw maandlast dan is vastgesteld op € 1000,- per maand dan betaalt u in het eerste jaar (5% x 200000) € 10000,- aan rente en € 2000,- aan aflossing. Samen zijn de totale lasten (zonder fiscale aftrek) € 12.000,- per jaar.

 

 

Lineaire hypotheek

 

Bij deze hypotheekvorm lost u iedere maand hetzelfde bedrag af. Uw schuld daalt daardoor lineair (in een rechte lijn). Doordat u elke maand op uw lening aflost daalt de rentelast (hoeveel rente u over de totale hypotheekschuld moet betalen) erg snel.

Kenmerken van de lineaire hypotheek:

  • Zeer hoge aanvangslasten (zelfde aflossingsbedrag, maar wel hoge rente doordat de hypotheekschuld nog hoog is).
  • Weinig profijt van de hypotheekaftrek.
  • U bent niet verplicht tot het afsluiten van levensverzekering of overlijdensverzekering ter dekking van uw hypotheek.
  • Aflossing vergroot de overwaarde. Bij verhuizing zult u als u de overwaarde niet inbrengt geen renteaftrek meer krijgen (zie de bijleenregeling verder in dit artikel).
  • Na de looptijd van de hypotheek is het huis geheel uw eigendom.

Stel u heeft een hypotheek van € 200.000,- en de hypotheekrente is 5% voor de gehele looptijd van 30 jaar.

Indien uw aflossing is vastgesteld op € 600,- per maand dan betaalt u in het de eerste jaar (12 x 600) € 7200,- aan aflossing en in dit eerste jaar (200000 x 5% + 200000-7200 x 5% / 2) = € 9820,- aan rente. Samen zijn de totale lasten (zonder fiscale aftrek) dan € 17.020,-


Spaarhypotheek

In geval van een spaarhypotheek lost u niet af gedurende de looptijd, maar spaart u via een levensverzekering voor de aflossing aan het einde van de looptijd (30 jaar). U betaalt maandelijks rente en een premie (spaarpremie + overlijdensrisicopremie) om uw lening aan het einde van de looptijd af te lossen. Komt u voor de einddatum van de hypotheek te overlijden, dan keert de ingebouwde overlijdensverzekering uit en lost deze uw hypotheek geheel af.

Kenmerkend is dat uw spaarpremie altijd even hoog is als uw hypotheekrente. Is uw hypotheekrente bijvoorbeeld vastgezet voor de komende 10 jaar op 5%, dan spaart u de komende 10 jaar ook belastingvrij tegen 5%.

Kenmerken van de spaarhypotheek:

  • Het enige verschil met annuïteiten hypotheek is dat u bij annuïteiten aflost op uw hypotheek en bij een spaarhypotheek spaart binnen een levensverzekering. Voordeel is dat u over de gehele renteperiode de volledige fiscale renteaftrek behoudt.
  • Indien u de levensverzekering voortijdig beëindigt en deze laat uitkeren ontvangt u gegarandeerd de inleg + rente terug. Let er wel op dat uw verzekeraar geen afkoopkosten in rekening brengt.
  • Rentewijzigingen beïnvloeden minder uw maandlasten (zie voorbeeld).
  • Bij verhuizing lost u de hypotheek af met de verkoopopbrengst en kunt u de levensverzekering meenemen en koppelen aan uw nieuwe hypotheek. Let er wel op dat uw hypotheekverstrekker hier geen kosten voor in rekening brengt.
  • Na de looptijd van de hypotheek is het huis geheel uw eigendom.

Stel de rente stijgt van 5% binnen 10 jaar naar 10%. Bij een spaarhypotheek stijgt uw rente dan mee. En als u meer spaarrente krijgt hoeft u zelf minder spaarpremie in de levensverzekering in te leggen. Gevolg is dat de fiscaal aftrekbare hypotheekrente stijgt en uw niet aftrekbare premie daalt. De zogenaamde dempende werking.

Indien u bijvoorbeeld een hypotheek heeft van € 200.000,- en een spaarpremie van € 2400,- dan zal de rentelast en baten bij 5% = € 10000,- per jaar zijn. Bij een belastingtarief van 42% heeft u dan € 4200,- belastingvoordeel en betaalt u € 5800,- aan rente. Premie + rente bedragen dan € 8200,-

Bij 10% zullen de rentelast en baten € 20000,- per jaar zijn. Bij een belastingtarief van 42% heeft u dan € 8400,- belastingvoordeel en betaalt u € 11.600,- netto. Doordat u 2 maal zoveel rente ontvangt over het totale bedrag dat u heeft gespaard, zult u veel minder spaarpremie moeten betalen, waardoor de premie ongeveer € 600,- zal bedragen. Premie + rente bedragen dan € 12.200,-


Beleggingshypotheek

In het geval van een beleggingshypotheek lost u niets af gedurende de looptijd van uw hypotheek. Om uw schuld aan het eind van de hypotheeklooptijd (30 jaar) af te lossen gaat u beleggen. Hierbij zijn er 2 opties:

  • Beleggen via een levensverzekering, waarbij de levensverzekering zorgdraagt voor de beleggingen.
  • Zelf beleggen in aandelen / beleggingsfondsen, waarbij u zelf kunt kiezen hoe de samenstelling uw beleggingsportefeuille eruit ziet.

De keuze voor zelf beleggen of via een levensverzekering is afhankelijk van uw kennis aangaande beleggingen. Om het verschil in kosten te bepalen kunt u aan uw hypotheekverstrekker vragen of hij het verschil in kosten kan voorberekenen. Vraag sowieso in welke fondsen uw geld wordt geïnvesteerd en wat het gemiddelde rendement per jaar over de afgelopen 20 jaar was.

Stel het gemiddelde rendement van een fonds is 10% per jaar, dan zult u netto dus 10% – 2% (kosten van bemiddeling) = 8% gemiddeld ontvangen.

Indien u zelf belegt in een soortgelijk fonds of aandelen en ook een rendement van 10% - 0,5% (kosten van aan- verkoop en overlijdensverzekering) = 9,5% Waarbij u over uw totale beleggingen wel weer 1,2% vermogensrente betaalt.

Rekenvoorbeeld bij aankoop van € 3000,- aan aandelen aan het begin van het jaar.

  • Levensverzekering = 3000 x 8% rendement = € 240,- aan rendement
  • Eigen belegging = 3000 x 9,5% rendement = € 285,- -/- 1,2% vermogensheffing over het totaalbedrag (€3285,-) = € 245,58 aan rendement.

Overigens is het voorbeeld niet zo simpel, want je moet wel rekening houden met het resultaat over de jaren heen. Vraag uw hypotheekverstrekker om de verschillende scenario’s te door te rekenen en kijk naar de kosten en investeringen per jaar.

 

Kenmerken van de beleggingshypotheek:

 

  • Uw beleggingsresultaat is vooraf niet bekend en afhankelijk van het uiteindelijke resultaat op de beleggingen. Bij een tegenvallend resultaat zit u met een schuldrest.
  • Beleggingen via een levensverzekering worden door de fiscus in box 1 geplaatst, waardoor u vrijgesteld bent van belastingheffing. Indien u zelf belegt worden de gelden in box 3 geplaatst door de fiscus, wat betekent dat u jaarlijks 1,2% vermogensbelasting moet betalen over dit bedrag (u heeft wel per persoon tot een bedrag van € 19.698,- vrijstelling).
  • Aan het beleggen via een levensverzekering is vaak een overlijdensverzekering gekoppeld (vraag dit wel na). Indien u zelf belegt zult u zelf moeten zorgen voor een overlijdensverzekering.
  • Bij het beleggen via een levensverzekering met een duur van 30 jaar betaalt u vaak 2% aan kosten voor de beheerkosten, provisie van de tussenpersoon, administratiekosten en de aan- en verkoopkosten van de aandelen. Indien u zelf belegt heeft u ook de aan- en verkoopkosten, maar deze zullen over 30 jaar aanzienlijk lager zijn.
  • Een levensverzekering zal bij aanvang een groot bedrag investeren om aandelen aan te kopen. Hierdoor hoeven zij niet maandelijks aandelen aan te kopen (en een aankoopfee te betalen) zodat het rendement direct behaald wordt over een grotere portefeuille. Indien u zelf belegt moet u hier wel rekening mee houden. Heeft u zelf al een bedrag gespaard dan kunt u het natuurlijk eigenhandig ook op deze wijze opzetten, maar in de praktijk wordt er vaak maandelijks gestort.
  • Indien u kiest voor het beleggen via een levensverzekering mag de polis niet langer dan 30 jaar lopen. Indien u na 30 jaar niet uw hypotheekschuld aflost (bijv. omdat het opgebouwde bedrag met de beleggingen te laag is) moet u over het totale bedrag belasting betalen. Hoeveel dit is, is afhankelijk van uw inkomsten (max 52% belasting).
  • Indien gedurende de looptijd van uw hypotheek de waarde van de beleggingen boven uw hypotheekschuld uitstijgen, is het verstandig om actie te ondernemen. De reden hiervoor is dat de waarde van de beleggingen ook weer kan dalen en dat u na aflossing van uw hypotheekschuld over het resterende bedrag (max. 52%) belasting moet betalen. De extra opbrengsten uit uw levensverzekering zijn dus niet belastingvrij! Op het moment dat u waarneemt dat de waarde van uw beleggingen uw totale schuld benaderen kunt u de volgende acties ondernemen:
  • Uw hypotheek versneld aflossen. Let op u betaalt dan wel een boeterente aan uw hypotheekverstrekker en waarschijnlijk ook aan de levensverzekeraar. Vraag vooraf wat de kosten hiervan zijn.
  • Uw beleggingshypotheek omzetten naar een spaarhypotheek, zodat de waarde behouden blijft. Voorafgaand moet u dan wel aangeven dat u een combinatievorm wenst.

In het vorige voorbeeld is uitgelegd wat het verschil in kosten is tussen een levensverzekering en zelf uw vermogen opbouwen. Er zijn echter nog andere voorwaarden waar u rekening mee moet houden. Bij een levensverzekering mag u de uitkering alleen gebruiken om uw hypotheek af te lossen en tussentijds geen geld opnemen. Indien u zelf belegt of spaart mag dit wel. Daarnaast zijn de extra opbrengsten niet belastingvrij bij een levensverzekering en bij zelf beleggen wel.

Stel uw hypotheek bedraagt € 200.000,- en na 30 jaar heeft u € 260.000,- aan beleggingsresultaat.

Bij de keuze om zelf te beleggen lost u na 30 jaar de € 200.000,- af en houdt u € 60.000,- aan beleggingen over. Hiermee kunt u doen wat u zelf wilt en jaarlijks betaalt u 1,2% vermogensbelasting over uw totale vermogen (- vrijstelling van 19.698 per persoon).

Bij de keuze voor een levensverzekering lost u na 30 jaar de € 200.000,- af en over het restant van € 60.000,- betaalt u inkomstenbelasting (afhankelijk van uw inkomen maar nu gesteld op 42%). Na verrekening houdt u dan € 34.800,- over, waar u jaarlijks 1,2% vermogensbelasting over betaalt.

Stel dat u na 22 jaar al de € 200.000,- had bereikt, dan kunt u de hypotheek natuurlijk ook aflossen. U betaalt dan vaak wel een aanzienlijke aflossingsboete, maar u hebt dan geen hypotheek en rentelasten meer.

 

Levenshypotheek

 

Soortgelijke opzet als de spaarhypotheek, maar het spaarrendement is afhankelijk van beleggingen in staatsleningen of obligaties. Daarnaast is het rendement ook afhankelijk van het bedrijfsresultaat van uw verzekeraar. De gemiddelde spaargarantie is 3% waardoor de premie die u moet betalen hoger is dan bij een spaarhypotheek.

Om voldoende vermogen op te bouwen om uw hypotheek af te lossen bent u aangewezen op de zogenaamde overrente of winstdeling. Deze is van tevoren niet bekend en afhankelijk van de prestaties van uw verzekeraar.

Kenmerken van de levenshypotheek:

  • Uw eindvermogen is vooraf niet bekend en afhankelijk van het uiteindelijke resultaat van uw verzekeraar. Bij een tegenvallend resultaat zit u met een schuldrest.
  • Er worden belegging- en verzekeringkosten ingehouden over uw spaarpremie en gespaard kapitaal.
  • Bij tussentijdse beëindiging worden alle nog niet verrekende kosten in rekening gebracht, waardoor de afkoopsom vaak erg hoog is.

Aflossingsvrije hypotheek

In geval van een aflossingsvrije hypotheek kiest u ervoor niet af te lossen tijdens de looptijd. Dit betekent dat uw maandlasten over het algemeen lager zijn, u betaalt alleen rente. U kunt hiermee maximaal fiscaal voordeel genieten.

Wanneer u moet aflossen hangt af van de hypotheekverstrekker. Na 30 jaar vervalt in ieder geval de hypotheekaftrek en sommige hypotheekverstrekkers verplichten u dan ook om de hypotheek af te lossen. Indien u op dat moment geen geld heeft om af te lossen, moet het huis worden verkocht. Bij andere hypotheekverstrekkers loopt de hypotheek gewoon door en betaalt u hierna alleen rente, die dan niet aftrekbaar is waardoor uw maandlasten zullen stijgen.

Bij verhuizing lost u uw hypotheek af met de verkoopopbrengsten (ervan uitgaande dat de huizenprijs niet daalt) en kunt u uw nieuwe woning weer opnieuw financieren met een hypotheek.

Indien u overlijdt loopt de hypotheek gewoon door en gaat deze over op de erfgenamen. Ter preventie kunt u een overlijdensverzekering afsluiten die uw gehele hypotheeklening afdekt of een gedeelte van de hypotheek, indien u ervan uitgaat dat uw erfgenamen het huis zullen verkopen. Op deze wijze zullen zij nooit verlies leiden.

Stel u heeft een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000,- en de hypotheekrente is 5% voor de gehele looptijd van 30 jaar.

U betaalt dan elk jaar (200000 x 5%) = € 10.000,- aan bruto rente. Stel dat u € 40.000,- bruto per jaar verdient (42% belasting) dan betaalt u netto € 5800,- aan hypotheekrente.

Aangezien u niets aflost moet u er wel voor zorgen dat u zelf vermogen opbouwt indien u na de looptijd uw hypotheek wilt/moet aflossen.

 

Kenmerken van de aflossingsvrije hypotheek:

 

  • U betaalt alleen rente en het rentetarief is voor een langere periode vast te zetten.
  • Een voorwaarde voor aflossingsvrije hypotheken is dat u eigen geld moet inbrengen indien u voor deze hypotheekvorm kiest. Gemiddeld moet u dan 15 – 35% van de koopsom/verkoopwaarde plus de koopkosten zelf financieren. Overigens kunt u als alternatief voor het inbrengen van eigen geld over dit deel dan ook een andere hypotheekvorm afsluiten waarbij u wel aflost.
  • Voor de aflossing moet u zelf zorgen!
  • Indien u niets aflost, zullen de maandlasten na afloop van de hypotheek stijgen doordat uw rente niet meer fiscaal aftrekbaar is.
  • U kunt jaarlijks 10 – 15% boetevrij aflossen indien u dit wenst.
  • Sommige hypotheekverstrekkers nemen bij de beoordeling ook uw vermogen en inkomen mee. Dit is voordelig voor zelfstandigen, freelancers en ondernemers.
  • Hypotheek verstrekkers mogen om de 5 jaar een woningtaxatie eisen. Indien uw woning in waarde is achteruitgegaan, dan kunnen ze u verplichten om af te lossen of een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

Krediethypotheek

Een krediethypotheek is bijna hetzelfde als een aflossingsvrije hypotheek, maar van te voren spreekt u met uw hypotheekverstrekker een kredietlimiet af. Dit limiet is maximaal 65% van de koopsom/verkoopwaarde van de woning en daarnaast afhankelijk van uw inkomen.

Voordeel bij een kredietlimiet is dat u het geld vrij kunt opnemen en alleen rente betaalt over het opgenomen krediet. Dit betekent dat u geen taxatie nodig heeft als u bijv. uw huis wilt verbouwen en niet bij elke opname naar de notaris hoeft om een akte op te laten stellen. Rente is alleen aftrekbaar indien u het kredietbedrag besteedt aan uw woning (dit moet u met facturen overleggen).

Stel u heeft een krediethypotheek van € 50.000,- afgesloten en de variabele hypotheekrente is 5% bij aanvang. Voor de verbouwing neemt u € 30.000,- aan het begin van het jaar op.

U betaalt dan in het eerste jaar (30000 x 5%) = € 1.500,- aan bruto rente (+ eenmalig afsluitprovisie, notariskosten, etc. maar dat betaalt u bij alle hypotheekvormen eenmalig en deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar). Stel dat u € 40.000,- bruto per jaar verdient (42% belasting) dan betaalt u netto € 870,- aan hypotheekrente.

Stijgt de rente in het 2e jaar naar 6% dan betaalt u € 1800,- en € 1044,- netto.

Neemt u € 10.000,- op voor de aanschaf van een boot, dan is de rente niet fiscaal aftrekbaar en betaalt u in dit geval € 600,- per jaar aan rente (afhankelijk van de rentestijging of daling en of u aflost of niet).

 

Kenmerken van de krediethypotheek

 

  • U betaalt alleen rente over het krediet.
  • Het rentetarief is variabel en vaak NIET voor een langere periode vast te zetten. Uw maandlasten stijgen dus gelijk als de hypotheekrente stijgt (dit geldt natuurlijk ook voor een daling).
  • Bij aanvang betaalt u de afsluitprovisie over het totale kredietlimiet.
  • U kunt ook het kredietlimiet gebruiken voor consumptieve bestedingen. Deze rente zal in het algemeen veel lager zijn dan bij een consumptief krediet. Vraag altijd wel naar de eisen die de hypotheekverstrekker aan consumptieve opnamen stelt. Soms wordt u namelijk verplicht tot aflossingen en is het limiet beperkt.
  • Voor de aflossing moet u zelf zorgen. Indien u aflost op het krediet, kunt u het later wel weer opnemen.

Hypotheek combinaties bij huis kopen

Het is mogelijk verschillende hypotheekvormen (bijvoorbeeld spaar en beleggingen) te combineren. Daarnaast kunt u ook kiezen voor verschillende rentevaste perioden (bijvoorbeeld aflossingvrij voor 30 jaar vast en Annuïteit voor 10 jaar vast), en voor verschillende looptijd van de hypotheek maar over het algemeen bieden de hypotheekverstrekkers een looptijd van 30 jaar aan (aflossing en rente spreiden)

TIP: indien uw hypotheekverstrekker het toelaat en uw waarde van het huis is gestegen, kan het interessant zijn om de annuïteiten hypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek.

TIP: indien u kiest voor ‘veilige’ beleggingen via een levensverzekering zoals staatsobligaties, deposito’s & obligaties is het rendement meestal gemiddeld 7%. Rekening houdend met de kosten van de levensverzekeraar van 2% is uw netto rendement dan 5%. Bij een rente van boven de 5% is het dan vaak voordeliger om een spaarhypotheek af te sluiten, waarbij u zeker bent van het rendement. Laat uw hypotheek verstrekker dit uitrekenen. Lees ook hypotheek wegwijzer stap 1: Wegwijzer goedkope hypotheken: Hoe lage maandlasten en maximale hypotheek berekenen?

TIP: indien u kiest voor een spaar- en beleggingshypotheek, zorg er dan voor dat u van tevoren weet hoe vaak u kunt switchen en wat de adviezen zijn die een hypotheekverstrekker geeft. Vaak switchen mensen door emotie als de aandelen gaan zakken, maar bij een daling van de aandelen daalt de spaarrente ook vaak. Zorg ervoor dat uw hypotheekverstrekker u goed adviseert en ga na hoe vaak u kosteloos kunt switchen.

 

 

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als waarborgfonds

 

 

U kunt de verschillende hypotheekvormen ook onderbrengen bij het NHG. Dit is een landelijke regeling, waarbij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen waarborg staat voor de betaling van rente en aflossing bij een gedwongen verkoop (in geval van arbeidsongeschiktheid, echtscheiding, overlijden partner of werkeloosheid). Zo’n verkoop levert soms een verlies op en de restschuld wordt dan door het NHG overgenomen. Dit heeft ten doel het bevorderen van eigen huizen bezit en doordat de hypotheek verstrekkers minder risico lopen is de hypotheekrente lager. Lees ook hypotheek wegwijzer stap 4: Hypotheek offerte wegwijzer: van hypotheekofferte aanvragen tot aan passeren hypotheekakte.

 

Voorwaarden bij nationale hypotheek garantie hypotheek / NHG hypotheek

 

  • Totale hypotheek mag niet hoger zijn dan € 250.000,- (incl. alle kosten), wat inhoudt dat de koopsom voor een bestaande woning niet hoger mag zijn dan ongeveer € 223.000,- en bij nieuwbouw € 231.000,-
  • Uw inkomen moet toereikend zijn om de maandlasten te voldoen.
  • Er wordt een taxatierapport opgesteld waarin eisen worden gesteld aan het onderhoud van de woning. Eventuele herstelkosten worden bij de koopsom opgeteld.
  • U betaalt voor NHG normen eenmalig 0,28% over het hypotheekbedrag, maar door de lagere rente heeft u deze kosten er vaak al naar 2 jaar uit.

Risico factoren beoordelen bij keuze hypotheekvorm

Voor de keuze van de juiste hypotheekvorm is het noodzakelijk dat u de risico factoren toepast op uw situatie. Om u een idee te geven waar u rekening mee moet houden worden de risico factoren opgesomd.

Inflatie en hypotheek

Inflatie wil zeggen dat u op dit moment met een euro meer kunt kopen dan over 30 jaar en wat is dan invloed op de hypotheek van uw huis?
De hoogte van de inflatie verschilt over de jaren heen. Met de komst van de euro is afgesproken dat alle landen een maximale inflatie van 2% mogen hebben. Dit zou betekenen dat bijv. € 100.000,- nu over 30 jaar € 56.000,- waard zal zijn. Of dat in de praktijk ook het gemiddelde van 2% gehandhaafd blijft hangt af van het economische klimaat.

Voor de keuze van de hypotheekvormen heeft inflatie wel een invloed en doet u er verstandig aan om uw hypotheek verschillende scenario’s te laten doorrekenen. Hoe hoger de inflatie hoe meer voordeel of nadeel:

  • Lineaire hypotheek: maandlasten zijn in het begin hoog en nemen later af. Inflatie is nadelig.
  • Annuïteiten hypotheek: maandlasten in het begin laag (veel hypotheekaftrek) en later hoger. Inflatie is voordelig.
  • Spaar of beleggingshypotheek: maandlasten blijven gelijk. Inflatie is later voordelig.
  • Aflossingsvrije en krediethypotheek: maandlasten zijn laag. Inflatie is voordelig.

Kortom hoe langer uw geld uitstaat, hoe minder u hoeft te betalen o.g.v. inflatie. Inflatie is echter niet los te koppelen van de rente die u betaalt en uw inkomsten over langere periode.

Tip: Laat uw hypotheekverstrekker per hypotheekvorm de totale lasten per jaar voor de verschillende hypotheekvormen uitrekenen. Ga hierbij uit van 2, 3 en 4% inflatie. U krijgt dan een goed beeld van de hypotheeklasten per jaar en krijgt inzicht of het interessant is om in de loop van de tijd te switchen van hypotheekvorm.

Hierbij moeten we wel vermelden dat switchen vaak alleen voordeliger is als u gaat verhuizen of veel overwaarde in uw woning heeft (zie ook: Checklist hypotheek oversluiten: hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten?).

Indien u bijvoorbeeld van plan bent om over 10 jaar te verhuizen, kan het interessant zijn om voor 10 jaar een annuïteiten hypotheek te nemen, zodat u nu optimaal profiteert van de renteaftrek en bij de verkoop over 10 jaar te switchen naar een aflossingsvrije hypotheek.

 

Fiscale hypotheekrente aftrek bij aankoop woning

 

Hypotheekrente is op dit moment voor een periode van maximaal 30 jaar aftrekbaar van uw inkomen indien u de hypotheek heeft afgesloten ten behoeve van de aankoop van uw woning waar u zelf in verblijft (dus geen 2e vakantiehuis).

Dit betekent dat indien u de hypotheek na 30 jaar niet geheel hebt afgelost, u na dit 30e jaar de hypotheekrente niet meer fiscaal mag aftrekken en de bruto rente maandelijks moet betalen. Rekening houdend met inflatie zal dit bedrag in de toekomst lager zijn, maar u moet hier wel rekening mee houden.

Overigens is de duur van de hypotheekrenteaftrek gekoppeld aan uw hypotheekbedrag. Dit betekent dat indien u nu een hypotheek heeft van € 150.000,- en na 10 jaar gaat u verhuizen naar een woning waar u een hypotheek afsluit van € 350.000,- u over de eerste € 150.000,- nog een renteaftrek heeft van 20 jaar en over de resterende € 200.000,- nog een renteaftrek van 30 jaar.

 

Afschaffen hypotheekrente aftrek

 

Binnen de politiek wordt er geregeld gediscussieerd over het afschaffen van de hypotheekrente aftrek. En hoewel er nog geen beleidsuitspraken zijn, is de verwachting dat huidige woningbezitters te maken krijgen met een overgangsregeling. Hoe deze hypotheekrente aftrek regeling eruit zal komen te zien is onduidelijk.

Hou in ieder geval rekening met de stelregel dat uw maandlasten niet meer dan 30% van uw totale inkomen bedragen. Zie ook: Wegwijzer goedkope hypotheken: Hoe lage maandlasten en maximale hypotheek berekenen?

Mocht er meer informatie beschikbaar komen, dan zullen we dit in een afzonderlijk artikel beschrijven.

Wel of niet uw hypotheek aflossen?

De keuze om wel of niet af te lossen is afhankelijk van uw leeftijd en wensen voor de toekomst. Lost u niet af, dan zult u over 30 jaar (na wegvallen van hypotheekaftrek) geconfronteerd worden met hogere maanlasten. Wat de rol van inflatie op dat moment is en hoeveel uw inkomen zal bedragen kunt u nu nog niet inschatten.

Losstaand van de vraag wat er gaat gebeuren als de hypotheekrente op termijn wordt afgeschaft. Uiteraard zal dit gepaard gaan met een overgangsregeling, maar het effect op de huizenprijs en de maandlasten is niet in te schatten. Daarnaast staat u voor de keuze of u geld wilt nalaten aan uw erfgenamen of alles zelf op wilt maken.

Uiteindelijk zult u een afweging moeten maken tussen de voor- en nadelen van aflossen en het risico dat u wilt lopen. Om u hierbij te ondersteunen hebben we de voor- en tegens kort opgesomd.

Voordelen aflossen hypotheek:

  • U bouwt belastingvrij eigen vermogen op.
  • Door aflossing heeft u minder hypotheeklasten, zodat u meer geld overhoudt voor leuke dingen.
  • U bent minder afhankelijk van het wegvallen van de hypotheekaftrek, omdat uw maandlasten door de afname van uw hypotheek zullen dalen.
  • Door af te lossen vermindert de bijtelling van het eigen woningforfait.
  • Een waardedaling van uw woning zal minder effect hebben op uw bestedingen.

Nadelen aflossen hypotheek:

  • Inflatie zal op termijn er toch voor zorgen dat uw maandlasten dalen.
  • U heeft hogere maandlasten doordat u naast de rente ook aflossing en premies betaalt.
  • Uw geld zit vast in uw huis en als u dit eruit wilt halen moet u opnieuw kosten maken om het te krijgen (provisie, taxatie, notariskosten bij verkoop en rente indien u krediet wilt opnemen).
  • U profiteert minder van de renteaftrek.

Om een hypotheekvorm keuze te maken, is het handig om op 1 a4 de voor u belangrijkste voor- en nadelen op te schrijven m.b.v. de beschrijvingen die we hebben gegeven. Door hierna aan alle kenmerken een waardering mee te geven kunt u de ideale hypotheekvorm(en) voor uzelf bepalen. Natuurlijk rekening houdend met de eisen die hypotheekverstrekkers aan u stellen. Hieronder een voorbeeld hoe u een keuze kunt maken:

Annuïteiten:
Veel aftrek van hypotheekrente in het begin ++
Later hoge maandlasten ---
Door aflossen minder hypotheeklast +++

Aflossingsvrij:
Mogelijkheid om erfenis in te brengen +++
Lage maandlasten +++

Beleggingen:
Meer rendement ++
Eigen portefeuille en risico niet interessant ---

Spaarhypotheek:
Geen risico en opbouw vermogen ++
Hoge premie verzekeraar --

Conclusie: laat verschillende hypotheekvorm combinaties doorrekenen door uw hypotheekverstrekker en vergelijk de jaarlijkse bruto en netto lasten. Bijv. combinatie annuïteiten en aflossingsvrij of aflossingsvrij en spaar/beleggen. Let wel goed op de voorwaarden van switchen!

Let daarbij ook op uw levensfase. Starters hebben nu vaak meer geld nodig en later kunnen ze het missen. 40 +’ers willen graag meer bestedingsruimte.

 

Inbreng van eigen geld

 

De vraag of u uw eigen geld (spaargeld, beleggingen, etc.) gaat inbrengen in uw huis? Of het liever gaat besteden aan andere leuke dingen (vakanties, shoppen, etentjes, uitgaan, etc). Uiteraard is het ook afhankelijk van het bedrag dat u via een hypotheek kunt lenen en de maandlasten die hier bijhoren.

Geld inbrengen bij aanvang van de hypotheek

Bij eigen geld inbrengen moet u een onderscheid maken tussen eigen geld uit spaar of beleggingstegoeden of de winst die vrijkomt uit de verkoop van uw bestaande woning (overwaarde). Bij overwaarde uit verkoop van een bestaande woning heeft u namelijk te maken met de zogenaamde bijleen regeling (zie hieronder).

Rekenvoorbeeld eigen geld inbrengen bij aanvang hypotheek

Om te verduidelijken of het (binnen de huidige fiscale regelgeving) wel of niet voordelig is om eigen geld in te brengen volgt hieronder een rekenvoorbeeld dat u kunt toepassen op uw eigen situatie. Houd er rekening mee dat hypotheekrente, renteaftrek en spaarrente in de toekomst kunnen veranderen:

Uitgangspunt: U heeft € 30.000,- en uw belastingteruggave tarief is 42%. De hypotheekrente is 5% en de rente op een spaarrekening is 2,5%.

Voorbeeld van inbreng bij eigen spaargeld of beleggingskapitaal:

Doordat uw hypotheek met €30.000,- afneemt levert dit een bruto besparing op van €30.000,- x 5% (rente) = € 1500,-. Netto betekent dit een voordeel van € 1500,- x (100 % – 42% belasting) = € 870,- De opbrengst als u het geld op een spaarrekening had gezet bedraagt €30.000,- x 2,5% = € 750,- Afhankelijk of u de vermogensvrijstelling (€ 19.698,-) hebt benut is het fiscaal aantrekkelijker om eigen geld in te brengen in de hypotheek: (870 – 750) = € 120,- of € 480,- voordeel per jaar indien u geen vermogensvrijstelling meer heeft.

Voorbeeld bij overwaarde inbrengen:

Doordat uw lening met €30.000,- afneemt levert dit een bruto besparing op van €30.000,- x 5% (rente) = € 1500,- Fiscaal gezien is de bruto besparing de netto besparing, want anders moet u deze € 30.000,- lenen terwijl u de rente niet kunt aftrekken.

De opbrengst als u het geld op een spaarrekening had gezet bedraagt €30.000,- x 2,5% = € 750,-

Het voordeel om de overwaarde in te brengen is dus € 750,- per jaar.

 

Bijleenregeling
De bijleenregeling is van toepassing voor woningbezitters die hun woning verkopen en binnen 5 jaar een andere woning kopen. De belastingdienst verplicht u de overwaarde (verkoopwinst) van uw bestaande woning gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning. Zij u de rente over de winst die u boekt bij verkoop niet mag aftrekken. Bijv. u heeft uw huis gekocht voor € 180.000,- en verkoopt het voor € 210.000,-. Het bedrag waarover u geen rente meer mag aftrekken bij aankoop van een nieuwe woning is dan € 30.000,-.

 

Vaak waarschuwen hypotheekverstrekkers u ervoor om af te lossen i.v.m. de bijleenregeling. U moet de overwaarde dan inbrengen bij de aankoop van een nieuw huis en indien u dit niet doet mag u de rente over dit bedrag niet aftrekken.

Ze vergeten hier echter altijd te vermelden dat u over de overwaarde ook geen lening meer hoeft af te sluiten! In het bovenstaand voorbeeld betekent dit dat u bij een rente van 6% per jaar € 1800,- (6% x €30.000,-) bespaart aan hypotheekkosten. Uiteraard krijgt u een deel van dit bedrag terug via de renteaftrek (bij 42% is dit € 756,-), maar uw afsluitprovisie en andere premies die hypotheekverstrekkers en uw notaris berekenen zijn ook minder. Indien u geld over heeft is aflossen niet altijd de verkeerde keuze.


Extra aflossing / vervroegd aflossen hypotheek

Op het moment dat u over extra geld beschikt en dit geld tot het eind van de looptijd van uw hypotheek niet nodig heeft, kunt u met een extra aflossing ofwel vervroegd aflossen voordeel behalen. Naast het direct aflossen (al dan niet tegen een boete) van uw hypotheek, kunt u ook extra premie storten.

Bijvoorbeeld bij een spaarhypotheek kunt u door extra premie te storten versneld belastingvrij sparen. Voordeel hiervan is dat u ofwel de looptijd van de spaarhypotheek kunt verkorten (u heeft eerder de hypotheekschuld afgelost) of uw maandlasten verlagen (u betaalt over de resterende maanden minder premie).

Indien u extra premie wilt storten in uw beleggingshypotheek moet u (zoals eerder beschreven) er op letten dat het rendement van de beleggingen niet boven uw hypotheekschuld uitkomt (indien uw hypotheekschuld €100.000,- bedraagt en uw levensverzekering € 110.000,-, dan moet u over de € 10.000,- max. 52% inkomstenbelasting betalen).

Voor beide opties geldt bovendien dat u niet meer mag storten dan 10 maal de laagste premie. Als u maandelijks € 300,- aan premie betaalt mag u dus maximaal € 3000,- aan premie bijstorten.

Bovendien moet u opletten dat uw overlijdensverzekering niet is gebaseerd op uw oorspronkelijke premieopbouw, want indien dit niet het geval is en u komt te overlijden krijgt u de extra stortingen niet uitbetaald.

 

Keuze hypotheekvorm, hypotheek aflossen en inbreng eigen geld vormt basis voor hypotheek vergelijking

Voor iedereen die (online) op zoek gaat naar een nieuw huis en bijbehorende financiering en goedkope hypotheek rente, is het lastig om een inschatting te maken van alle ‘aandachtspunten’ waar u rekening mee moet houden.

Dit artikel van de reeks uit vier beschrijft de stappen van uw keuze uit hypotheekvormen, wel of niet aflossen en de verschillende risico’s, zodat u objectiever de adviezen van hypotheek verstrekkers kunt beoordelen. Het volgende artikel gaat over hypotheken vergelijken op voorwaarden en prijs. Leest u hiervoor verder het artikel: Hypotheek advies wegwijzer: Hoe hypotheken vergelijken op rente, voorwaarden en prijs?

Wij beseffen dat de aandachtspunten bij een starters hypotheek, nieuwbouw of verbouw hypotheek op andere vlakken liggen dan bij het oversluiten van uw hypotheek, krediethypotheek of een pensioen hypotheek.

Om hier op in te spelen hebben we een aantal checklisten samengesteld, waarin de belangrijkste overwegingen staan vermeld om uw maandlasten zo reëel mogelijk laag te houden en risico’s in de toekomst te beperken.

Hieronder volgt een overzicht van checklijsten, die u helpen bij uw specifieke situatie:

Checklist bij oversluiten hypotheek
Checklist bij pensioen of opeet hypotheek
 

TIP: Laat u voorlichten over de verschillende hypotheekvormen en ga dan zelf rondkijken op internet. Vaak kunt u besparen op de taxatiekosten, afsluitprovisie en de notariskosten, waarbij het voordeel op kan lopen tot € 5000,-. Met een middag goed voorbereid rond surfen op het internet aan de hand van de door u opgestelde criteria, kunt u dus heel wat besparen.

 


Heeft u een andere vraag o.g.v. hypotheek offertes, stel uw vraag dan gerust via ons reactieformulier.

 

Artikel downloaden

Hypotheekvormen wegwijzer.pdf
(Hypotheekvormen wegwijzer.pdf)

Download artikelen

Alle artikelen, zoals checklists, stappenplannen en visies kunt u gratis laten toezenden. U kunt alle artikelen downloaden. Heeft u vragen, kunt u het reactieformulier gebruiken

Naar download pagina