Zoeken naar artikelen:

Openklappen

Hypotheek advies wegwijzer: Hypotheken vergelijken op voorwaarden, hypotheekrente en prijs?

Inhoudsopgave:

  1. Wegwijzer stap 3: hoe te komen tot een objectieve hypotheek vergelijking en onafhankelijk hypotheek advies?
  2. Hoe hypotheken vergelijken kan leiden tot €€€ duizend euro voordeel?
  3. Hypotheekrente vergelijk bij verschillende rente vormen
  4. Verhuizen en hypotheek
  5. Boeterente bij versneld of vervroegd uw hypotheek aflossen
  6. Arbeidsongeschiktheid of werkloosheid verzekering bij afsluiten hypotheek?
  7. Overlijdensrisicoverzekering (ovr) bij afsluiten hypotheek?
  8. Renteherziening of continuatie tarief
  9. Overbruggingskrediet bij kopen en verkopen huis
  10. Bouwdepot rente bij nieuwbouw koop of verbouw huis
  11. Hypotheek advies toetsen door online hypotheken te vergelijken
     

 

Wegwijzer stap 3: Hoe te komen tot een objectieve hypotheek vergelijking en onafhankelijk hypotheek advies?

Tegenwoordig kan men op funda.nl alle woningen bekijken die in Nederland te koop zijn en op independer.nl zijn alle hypotheken te vergelijken. Toch is het vinden van de juiste hypotheek die u in de toekomst zicht geeft op lage maandlasten, zekerheid & flexibiliteit een weinig transparant proces.

 

 

Hypotheek verstrekkers en hypotheek adviseurs hanteren andere voorwaarden…

 

Elke hypotheek verstrekker heeft andere voorwaarden en de fee die een erkende hypotheek adviseur krijgt is afhankelijk van de commissie die is overeengekomen tussen de hypotheek verstrekkers / banken en de hypotheek adviseur. Dit leidt tot een spagaat, waarbij objectiviteit het regelmatig aflegt tegen afgeven op concurrentie en de keuze voor gemak (bij het afsluiten van een hypotheek).

Bij de zoektocht naar een onafhankelijk hypotheek advies en vergelijking, zult u zelf de volgende vragen moeten achterhalen:

  • Kunt u de hypotheekrente van de verschillende aanbieders met elkaar vergelijken?
  • Leidt de laagste hypotheek rente ook tot de laagste maandlasten?
  • Wat zijn de hypotheek voorwaarden bij verhuizen en op welke wijze wordt de boete voor vervroegd aflossen berekent?
  • Zijn er specifieke voorwaarden en verplichtingen tot het afsluiten van een arbeidsongeschiktheid en/of overlijdensrisicoverzekering?
  • Heeft u een hypotheekrente vergelijking gemaakt op grond van een renteherziening in de toekomst? En neemt de renteopslag af indien u een deel heeft afgelost? 
  • Welke hypotheek voorwaarden hanteert de hypotheekverstrekker met betrekking tot het overbruggingskrediet en bouwdepot rente? 

Hoe hypotheken vergelijken kan leiden tot €€€ duizend euro voordeel?

De hypotheken vergelijken met deze vragen is een kritisch proces. Een hypotheek vergelijking kan u echter in de toekomst duizenden euro’s schelen, vandaar dat het raadzaam is om de essentiële factoren objectief te vergelijken.

Op het moment dat u kennis heeft van de verschillende hypotheekvormen en bijbehorende risico’s, wordt de prijs van uw hypotheek bepaald door de rente, renteperiode, looptijd, eigen geld, hypotheekvorm en bijbehorende verzekeringen en voorwaarden. Om u een goed beeld te geven van alle factoren waar u een hypotheek op moet vergelijken, sommen we in dit artikel alle belangrijke variabelen op.

Dit artikel beschrijft hoe u de laagste hypotheek rente aanbiedingen kunt vergelijken en beoordelen. Alle mogelijke verschillen en addertjes o.g.v. hypotheekrente zijn toegelicht. Daarnaast worden de factoren die in de toekomst uw hypotheek rente en woonlasten kunnen beïnvloeden beschrevenen. Denk hierbij aan de gevolgen van verhuizen, boeterente bij vervroegd aflossen, werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden, scheiding, renteherziening en de aankoop van een tweede woning voordat de eerste woning is verkocht.

 

Voor tips, aandachtspunten en de addertjes bij de aankoop van een eerste woning, nieuwbouw, andere woning, verbouw, oversluiten en een pensioen of opeet hypotheek, verwijzen we u naar de verschillende checklists onderaan dit artikel.

 

Hypotheekrente vergelijk bij verschillende rente vormen

Wat zou het makkelijk zijn indien u de verschillende hypotheken kon vergelijken op rente bij hypotheek op huis. Helaas is dit door de verschillende rentevormen en andere voorwaarden niet mogelijk. Om u een idee te geven waar u op moet letten bij het beoordelen van de rente sommen we de verschillende rentevormen op.

Nominale rente bij hypotheken

Nominale rente is de rente die standaard wordt vermeld op offertes van hypotheken.

Stel de nominale rente is 6% en uw hypotheek € 250.000,- dan betaalt u jaarlijks € 15.000,- bruto aan rente (hier gaat de hypotheekaftrek nog af).

 

Effectieve hypotheek rente

 

Effectieve rente is de rente die rekening houdt met de afsluitprovisie en de maandelijkse betalingen. Was bedoeld om de hypotheek rentes gemakkelijk te kunnen vergelijken, maar doordat alle andere voorwaarden niet zijn meegenomen is dit geen goed vergelijkingscriteria bij hypotheken.

Venstertarief of dagtarief hypotheek rente

Venstertarief of dagtarief rente is de rente die een hypotheek verstrekker hanteert en openbaar publiceert.

Arrangement of projectrente bij afsluiten hypotheek

Arrangement of projectrente bij afsluiten hypotheek is een speciale rente die minder is dan de venstertarief / dagtarief hypotheekrente. Deze rentekorting is bedoeld om nieuwe klanten aan te trekken en vervalt vaak indien de eerste rentevaste periode is afgelopen. De constructie waarbij men rekent gedurende de looptijd met verschillende kortingen/opslagen wordt ook wel 2 sporenbeleid genoemd.

Stel u sluit als klant van de Rabobank een hypotheek af. Doordat u als vaste klant wordt gewaardeerd krijgt u vaak een korting op de hypotheekrente. Echter indien de periode waarvoor u de rente heeft vastgezet is afgelopen, dan vervalt de korting en betaalt u automatisch 0,5% extra bovenop de huidige rentestand.

Ofwel indien u nu een hypotheek afsluit tegen 4,4% voor een periode van 10 jaar en over 10 jaar is de hypotheekrente voor wederom een periode van 10 jaar is gestegen naar 6,6%. Dan zult u een hypotheek verleningsvoorstel krijgen met een rentepercentage van 7,1%, terwijl nieuwe klanten een hypotheekrente krijgen van 6,6%......

 

Instaprente bij aanvang hypotheeklening (rente respijt termijn)

 

Een instaprente geeft u de mogelijkheid om bij aanvang van uw hypotheeklening (tot maximaal 2 jaar na aanvang) uw hypotheek rente op een willekeurig moment vast te zetten voor de resterende looptijd.

Een instaprente is interessant indien u door uw hypotheek verstrekker op de hoogte wordt gehouden van de renteontwikkelingen en na een rentestijging een aantal dagen de kans krijgt om de hypotheek rente vast te zetten (heet rente respijt termijn). U kunt dan de rente vastzetten tegen het tarief op het moment dat u de hypotheek afsloot.

LET OP: Vraag altijd welk rentetarief uw hypotheekverstrekker hanteert op het moment dat u de rente definitief vastzet. Vaak wordt u gelokt met een arrangement of projectrente, maar krijgt u de rentekorting niet meer.

 

Rentevaste rente of vaste rente van uw hypotheek lening

 

Rentevaste rente is de venstertarief of dagtarief rente die u voor een langere periode bij een lening vastzet.

Variabele rente bij aflossing van hypotheek

Indien u de rente niet voor een langere periode vastzet kunt u kiezen voor een variabele rente bij aflossing van uw hypotheek. Deze hypotheek rente wordt elke maand of kwartaal bijgesteld en zal in beginsel lager zijn dan het rentetarief van een langere periode. Stijgt de rente dan wordt uw maandlast direct hoger. Een variabele hypotheek rente is interessant indien u verwacht dat de rente voor een langere periode stabiel blijft.

Bandbreedte rente varieert per hypotheek verstrekker

Bandbreedte rente is een variant van de variabele rente waarbij de rente ongewijzigd blijft indien de dagtarief rente binnen de afgesproken bandbreedte blijft. Deze bandbreedte varieert per hypotheek verstrekker en kan variëren van 0,5% tot 3%. Indien de rente buiten de bandbreedte komt dan stijgt de rente naar het nieuwe dagtarief en wordt de bandbreedte opnieuw ingesteld. Nadeel is dat de hoogte van de rente hoger is dan de variabele rente en soms zelfs hoger dan de rentevaste rente. Vanuit dat opzicht is bandbreedte rente minder interessant.

Hypotheek rente opslagen of topopslag bij hypotheek

Het belang van hypotheek rente opslagen of topopslag bij uw hypotheek gaat vooral spelen als u meer leent ten opzichte van de waarde van uw woning. Het gevolg is dan dat het risico dat hypotheek verstrekker loopt toeneemt, want het onderpand (uw huis) is bij gedwongen verkoop niet zoveel waard als de hypotheek lening.

Voor dit risico betaalt u een zogenaamde topopslag of renteopslag. Bijna alle hypotheekverstrekkers hanteren hun dagtarief rente in de overzichten, waarbij ze ervan uitgaan dat u minder leent dan 75% van de executiewaarde. Executiewaarde is overigens de waarde van een huis bij gedwongen verkoop (executie). Ter indicatie een 100% executiewaarde van een woning is gelijk aan 87% van de vrije verkoopwaarde (= koopsom) (75% is gelijk aan 68% van de vrije verkoopwaarde).

Hoe hoger het verschil tussen de executiewaarde en de hoogte van uw hypotheek, hoe hoger de topopslag.

Over de hoogte van de topopslag is vaak niet te onderhandelen, maar indien de waarde van uw woning stijgt of u heeft een deel van uw hypotheek afgelost, dan is het vaak mogelijk om de topopslag te laten vervallen.

Zorg ervoor dat afspraken hierover in de offerte zijn vastgelegd!

 

Een andere vorm van opslag wordt soms berekent op grond van hypotheekvormen. Indien u meerdere vormen combineert vraagt de hypotheekverstrekker soms een opslag. Vraag vooraf of dit ook bij uw hypotheekverstrekker het geval is.

 

TIP: Kijk bij het beoordelen van de rentevaste periode goed naar de verschillende rentevormen die de hypotheekverstrekkers hanteren. Wees daarnaast alert op de voorwaarden m.b.t. de looptijd van de hypotheek, hoogte van de aflossing, reëel beleggingsrendement en de dekking van de overlijdensrisicoverzekering.

Zijn deze gelijk en betrouwbaar, laat dan voor de verschillende offertes de netto lasten berekenen per jaar en over de gehele looptijd, waarbij rekening wordt gehouden met inflatie.

 

Rentevaste periode van uw hypotheek

 

Indien u de hypotheekrente voor een periode vastzet (heet rentevaste periode), dan betaalt u gedurende deze periode hetzelfde bedrag aan rente en heeft een rentestijging geen invloed op uw maandlasten.

Stel u zet de rente op uw hypotheek van € 300.000,- vast voor een periode van 20 jaar tegen 5,5%, dan betaalt u de komende 20 jaar € 16.500,- bruto aan rente (hier gaat de hypotheekaftrek nog af).

 

De keuze om de rente voor een langere tijd vast te zetten is afhankelijk van uw situatie. Om u te informeren over de keuzemogelijkheden, sommen we kort een aantal situaties op die pleiten voor een korte rentevaste periode of een lange rentevaste periode.

 

Voordelen korte rentevaste periode

  • Indien u verwacht dat de rente op korte of lange termijn zal gaan dalen.
  • De hypotheek verstrekker biedt u een instaprente mogelijkheid. Ofwel u kunt bij een rentestijging uw rente terugzetten op het lagere tarief.
  • U verwacht dat u een erfenis of financiële bonus zult ontvangen, waarmee u een deel van de hypotheek kunt aflossen. Door de rentevaste periode korter te zetten mag u na afloop boetevrij aflossen.

Voordelen lange rentevaste periode

  • Als de rentestand erg laag is, waardoor deze in de toekomst waarschijnlijk alleen maar zal stijgen. 
  • Indien u het maximale hypotheekbedrag leent. Bij een rentestijging zullen uw maandlasten hoger worden waardoor uw vrij te besteden inkomen zal verminderen. 
  • Op het moment dat er jaarlijks een inflatie is van 2,5% en uiteindelijk na een periode van 15 jaar de rente ook 2,5% is gestegen, zult u er bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode niet op achteruit gaan. Hoeveel de rente en inflatie stijgt is echter een onzekere factor, waardoor een langere rentevaste periode aan te raden is. 
  • Door de rentedempende werking van een spaar of spaar/belegging hypotheek, zult u na een rentevaste periode van 20 jaar minder merken van een hypotheekrenteverhoging. Zeker indien u in de tussenperiode een hoog rendement heeft geboekt op uw beleggingen. Laat uw hypotheekverstrekker uitrekenen wat de gevolgen zijn indien u een sparen en beleggen hypotheek combineert.

TIP: Laat uw hypotheekverstrekker de verschillende scenario’s doorrekenen en ga na wat de bruto en netto lasten per jaar worden indien u de rentevaste periode verschuift.

Stel u verwacht een erfenis en sluit voor 50% een aflossingsvrije hypotheek af voor een rentevaste periode van 10 jaar en voor de andere 50% een spaar/beleggingshypotheek af. Wat zijn uw netto en bruto maandlasten dan als u de periode verandert naar 15 en 30 jaar? En wat is het effect als het rentepercentage van de aflossingsvrije hypotheek na 15 jaar 2,5% hoger is?

 

 

Verhuizen en hypotheek

 

 

Gemiddeld verhuist een Nederlander om de 8,7 jaar. Aangezien de meeste hypotheken voor een langere periode worden afgesloten is het van belang dat u de verhuiscondities van uw hypotheekverstrekker goed bekijkt.

Oude hypotheek en nieuwe hypotheek

Bij een verhuizing heeft u vaak te maken met een oude hypotheek en een nieuwe hypotheek. Tenminste indien u verhuist naar een duurdere woning. De voorwaarden voor een nieuwe hypotheek zijn bij alle hypotheek verstrekkers gelijk. U betaalt een afsluitprovisie en de dagrente op dat moment die u al dan niet voor een periode vastzet.

Welke mogelijkheden zijn er bij een hypotheek verhuizing?

De voorwaarden voor uw bestaande hypotheek verschillen per hypotheek verstrekker. Bij het veranderen van uw bestaande hypotheek heeft u namelijk 2 opties die afhankelijk zijn van de renteverwachting:

  1. U maakt de resterende hypotheekperiode af tegen ongewijzigde rente en sluit na de resterende periode opnieuw een lening af.
  2. U kiest voor een nieuwe rentevaste periode, waarbij u uw huidige rente en de nieuwe rente voor de resterende periode middelt.
     

Stel u heeft een bestaande spaarhypotheek van € 200.000,- tegen een rente van 5% en een looptijd van 20 jaar. Na 10 jaar verkoopt uw huis voor € 300.000,- en gaat verhuizen naar een nieuwe woning die € 450.000,- kost. De verkoopwinst van € 100.000,- benut u bij de aankoop en de rente is gestegen naar 7,5%. De verwachting is dat de rente over 10 jaar naar 9% stijgt.

Voor de nieuwe hypotheek à € 150.000,- heeft u geen keuze uit het rentetarief en bent u genoodzaakt om deze tegen 7,5% af te sluiten en is het met de rentestijging in het vooruitzicht interessanter om de rente voor lange tijd vast te zetten.

Bij uw oude hypotheek heeft u de keuze om 10 jaar uw oude hypotheek te voldoen tegen 5% (= € 10.000,- per jaar) en na die 10 jaar voor de resterende periode een hypotheek af te sluiten tegen een verwacht rentepercentage van 9% (= € 18.000,- per jaar).

Of u kiest voor middeling, waarbij u voor de resterende 10 jaar van uw huidige hypotheek 6,25% betaalt (= € 12.500,- per jaar) en voor de laatste 10 jaar 7,5% (= € 15.000,- per jaar).

De uiteindelijke keuze die u maakt is afhankelijk van de renteverwachtingen in de loop van de tijd. In dit geval is optie 2 totaalbedrag € 275.000,- interessanter dan optie 1 van € 280.000,-. Neemt u echter de invloed van inflatie mee dan verschillen beide opties niet zoveel behalve dat u bij optie 2 zeker bent van uw totale maandlasten tot aan het einde van uw eerste hypotheek.

 

TIP: Kijk in de voorwaarden altijd naar de volgende zaken:

  • Kan de oude rentevaste periode afgemaakt worden?
  • Kunt u de oude rente middelen met de nieuwe rentevaste periode?
  • Is een korting op de afsluitprovisie van de nieuwe hypotheek onderhandelbaar?

 

 

Verhuizing en uw levensverzekering hypotheek

 

De levensverzekering van uw hypotheek wordt gebruikt om voldoende kapitaal te vergaren, zodat u aan het einde van de looptijd uw hypotheek kan aflossen. Bij een verhuizing zal uw levensverzekering ook meegenomen moeten worden. Vaak is dit geen probleem, omdat u van de ene koopwoning naar de andere koopwoning verhuist.

Zorg er wel altijd voor dat uw levensverzekering bij een verhuizing geruisloos overgaat naar de bankrekening van uw nieuwe verzekeraar. U hoeft uw levensverzekering dan niet af te kopen en opnieuw te beginnen. De rechten en verplichtingen moeten echter wel rechtstreeks van uw oude naar de nieuwe verzekeraar worden overgedragen en het totale bedrag uit de polis mag niet op uw rekening worden gestort. Anders wordt dit gezien als afkoop en moet u afrekenen met de fiscus (kapitaal – vrijstelling x belastingtarief).

Levensverzekering afrekening bij verhuizing

Indien uw levensverzekering bij een verhuizing of aan het einde van de hypotheek looptijd hoger is dan uw hypotheekschuld, dan wordt het restbedrag belast tegen het belastingtarief van uw inkomen. Zorg er dus altijd voor dat u uw hypotheek aflost of stabiliseert (beleggingsrekening omzetten naar een spaarrekening) op het moment dat op uw levensverzekering het bedrag van uw hypotheekschuld evenaart.

Voorbeeld: stel u heeft op uw spaar – beleggingslevensverzekering rekening € 310.000,- staan en uw hypotheekschuld is € 280.000,-, dan zal bij aflossing van uw hypotheek € 30.000,- (€310.000,- – €280.000,-) belast worden tegen uw belastingtarief oplopend tot maximaal 52%.

 

Mocht u verhuizen naar een huurwoning en in de toekomst geen woning meer kopen, dan zult u ook moeten afrekenen en zal het opgebouwde kapitaal naast de verkoopwaarde worden gebruikt om uw hypotheekschuld af te lossen. Heeft u overwaarde, dan wordt dit in box 3 geplaatst en jaarlijks belast tegen 1,2% vermogensbelasting.

 

TIP: Kijk in de voorwaarden altijd naar de volgende zaken: 

  • Of u geruisloos kunt switchen van levensverzekeraar?
  • Of de uitkering ook plaatsvindt bij uw overlijden of dat het bedrag dan vervalt aan de verzekeraar?
  • Of de extra stortingen ook worden uitgekeerd?
  • Of u tussentijds de waarde van uw levensverzekering tussentijds kunt vastzetten (met name bij een belegging/spaarrekening is dit interessant) of direct mag aflossen? Voor een rekenvoorbeeld, kijk dan bij de uitleg over beleggingshypotheken. Lees ook hypotheek wegwijzer stap 2: Hypotheekvormen wegwijzer: Welk risico bij spaar, belegging of aflossingsvrije hypotheek?

 

 

Boeterente bij versneld of vervroegd uw hypotheek aflossen

 

 

Op het moment dat de hypotheekrente veel lager is dan uw bestaande hypotheekrente of u geld over heeft (bijv. door bonus, schenking of erfenis) kan het interessant zijn om uw hypotheek over te sluiten of vervroegd af te lossen. Wilt u meer informatie over het oversluiten van een hypotheek, lees dan: Checklist hypotheek oversluiten: hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten?

Boeterente berekening door hypotheek verstrekkers bij vervroegd aflossen

Bij de meeste hypotheek verstrekkers kunt u jaarlijks 10 tot 20% van de oorspronkelijke hypotheeksom aflossen. Wilt u meer aflossen en de dagrente is lager dan uw hypotheekrente, dan betaalt u meestal een boete over het afgeloste bedrag. De boeteberekening bij vervroegd aflossen kan op 2 manieren plaatsvinden. Op het moment dat u vervroegd wilt aflossen wordt gekeken:

  1. Welk percentage rente u betaalt voor een soortgelijke lening met dezelfde rentevaste periode. De boeterente wordt vervolgens berekend over het verschil tussen de oude en nieuwe rente en vermenigvuldigd met de resterende jaren.
  2. Welk percentage rente u betaalt voor een lening met de resterende rentevaste periode. De boeterente wordt vervolgens berekend over het verschil tussen de oude en nieuwe rente en vermenigvuldigd met de resterende jaren.

Doordat bij de laatste optie de resterende periode korter is, zal het verschil hoger zijn. We lichten dit toe aan de hand van een voorbeeld.

Stel u heeft een lening van € 200.000,- met een rentevaste periode van 15 jaar tegen 7,5%. Eind jaar 12 met nog 3 resterende jaren voor de boeg wilt u vervroegd aflossen om zo uw hypotheek over te sluiten en te profiteren van de lagere rente op dit moment. Voor een rentevaste periode van 15 jaar geldt op dit moment een rente van 5,5% en voor een rentevaste periode van 3 jaar een rente van 4%.

De boete bij de berekening over dezelfde periode bedraagt 7,5% - 5,5% = 2% x 3 resterende jaren = 6% over het afgeloste bedrag.

De boete bij de berekening over de resterende periode bedraagt 7,5% - 4% = 3,5% x 3 resterende jaren = 10,5% over het afgeloste bedrag.

Het is dus van groot belang om te achterhalen hoe uw hypotheek verstrekker de boete berekent.

 

TIP: Kijk in de voorwaarden altijd naar de volgende zaken:

  • Hoeveel % van de hoofdsom u jaarlijks boetevrij mag aflossen?
  • Of er een minimumbedrag aan aflossing en administratiekosten wordt berekend?
  • Of de boeteberekening over de oorspronkelijke termijn van de lening wordt berekend of over het restant van lening?
  • Ga na of u een boetesom betaalt over het afgeloste bedrag of over de totale hypotheeksom?

 

 

Arbeidsongeschiktheid of werkloosheid verzekering bij afsluiten hypotheek?

Om te bepalen of u een arbeidsongeschiktheid of werkloosheid verzekering wilt afsluiten, is het verstandig om bij de verzekeraar de voorwaarden op te vragen. Sinds de WAO is vervangen door de Wet WIA (Werken en Inkomen naar Arbeidsvermogen), is de nadruk gelegd op wat u wel kunt in plaats van wat u niet kunt.

Rugklachten is in 70% van de WIA gevallen de belangrijkste oorzaak voor het niet meer kunnen deelnemen aan het arbeidsproces. 45% van de Arbeidsongeschikt verzekeringen keert echter maar uit bij deze aandoening.

Denk bij het afsluiten van een arbeidsongeschiktheid verzekering in ieder geval aan:

  • Welke aandoeningen zijn uitgesloten of worden gedeeltelijk uitgekeerd?
  • Wat is de hoogte van het maximaal te verzekeren bedrag en hoeveel premie betaalt u hier per maand voor? Lees ook hypotheek wegwijzer stap 1: Wegwijzer goedkope hypotheken: Hoe lage maandlasten en maximale hypotheek berekenen?
  • Wanneer keert de verzekering uit? Bij 30% arbeidsongeschiktheid met een grens van 40% bij uitkering, krijgt u bijvoorbeeld niets.
  • Wat is de maximale duur van de verzekering en krijgt u nog uitgekeerd na de verzekerde periode?
  • Op welke wijze moet u de premie voldoen? Moet u (of de hypotheekverstrekker) voorafgaand de totale premie storten of wordt er een maandelijkse premie betaald?
  • Is er een mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging en welke kosten zijn hier dan aan verbonden? Vraag ook of u het restantbedrag van een voorafgaande premiestorting ook terug krijgt?

 

Overlijdensrisicoverzekering (OVR) bij afsluiten hypotheek?

Een overlijdensrisicoverzekering (OVR) is een soort verzekering waarbij de premiebetaling en/of de uitkering afhankelijk is van het leven van de verzekerde(n). Bij deze verzekeringsvorm wordt een periode afgesproken en een uit te keren bedrag. Als de verzekerde binnen deze periode komt te overlijden, wordt het afgesproken bedrag uitgekeerd aan de begunstigde(n).

Overlijden, executiewaarde, OVR, opbrengst huis …
Een hypotheekverstrekker zal een overlijdensrisicoverzekering eisen op het moment dat meer leent dan 75 tot 100% van de executiewaarde (waarde bij gedwongen verkoop). Bij overlijden lopen zij dan geen risico, doordat de uitkering van de OVR en de opbrengst van het huis voldoende moeten zijn om de resterende schuld te voldoen. Een verzekeraar zal een percentage eisen van de op te bouwen eindwaarde van de levensverzekering. U zult moeten voldoen aan beide eisen.

Let op, want indien u een OVR afsluit die lager is dan de hoogte van het bedrag dat u in uw kapitaalverzekering heeft opgebouwd (bijv. uw OVR is € 200.000,- en uw opgebouwd kapitaal in de levensverzekering is € 220.000,-, dan vervalt de € 20.000,- aan de verzekering. Om dit te voorkomen kunt u niet alleen een vast bedrag verzekeren (€ 200.000,-) bij overlijden, maar ook het extra deel in uw levensverzekering als dit boven het OVR uitkomt.

Overigens is het aan te bevelen om de levensverzekering in box 1 te laten plaatsen en de overlijdensverzekering in box 3. Op het moment dat u overlijdt kunnen uw erfgenamen zelf beslissen of ze met de uitkering van de overlijdensverzekering de hypotheek aflossen of het geld voor iets anders gebruiken. Dit is gunstiger omdat op een woning vaak overwaarde zit, waardoor u bij verkoop sowieso de hypotheek kunt aflossen. Indien u de overlijdensverzekering in box 1 plaatst bent u verplicht om het geld te gebruiken voor de hypotheekaflossing.

TIP: Kijk in de voorwaarden altijd naar de volgende zaken:

  • Bent u verplicht om een OVR af te sluiten?
  • Geldt de OVR voor de gehele looptijd van uw hypotheek?
  • Indien u extra premies in uw levensverzekering stort, wordt de dekking van de OVR dan ook aangepast?
  • Zit er wellicht een automatische OVR in uw levensverzekering?

 

Renteherziening of continuatie tarief

Een renteherziening of continuatie tarief is het moment waarop de periode van uw vaste rente afloopt en u zonder boete mag aflossen. U krijgt op dat moment van uw hypotheekverstrekker een verleningsvoorstel, waarin u de rente opnieuw voor een periode kunt vastzetten.

Let op want hier zijn er grote verschillen tussen hypotheekverstrekkers. Zo spreekt men over een 2 sporig rentebeleid. Ofwel de eerste periode dat u uw geld vastzet krijgt u een nieuwe klantkorting, maar na de renteherziening betaalt u een extra renteopslag die kan oplopen tot 0,5% over de resterende looptijd.

Stel u heeft uw hypotheekrente tegen 5% vastgezet voor een periode van 10 jaar. Nadat deze periode bijna is afgelopen krijgt u van uw hypotheekverstrekker een verleningsvoorstel voor de resterende looptijd, waarbij de rente 8% bedraagt.

U wist dat de rente de afgelopen 10 jaar erg was gestegen maar nadat u op een van de vergelijkende rentesites heeft gekeken ziet u dat uw hypotheekverstrekker dezelfde lening voor een looptijd van 20 jaar tegen 7,5% rente aanbiedt.

Bij navraag blijkt dat in de voorwaarden staat dat u bij verlening geen klantenkorting meer krijgt, waardoor u 0,5% extra moet betalen. Let bij het afsluiten van de rente dus altijd op de voorwaarden bij renteherziening.

 

Overigens geldt dit ook voor actievoorwaarden. Stel dat u twijfelt tussen een hypotheekaanbieding van X met een rente van 3% voor 5 jaar vast (eerste jaar geen rente) en een hypotheekaanbieding van Y met een rente van 4% voor 5 jaar vast.

Hypotheekaanbieding X lijkt (los van de overige voorwaarden) de beste keuze. Echter als blijkt dat X een 2 sporenbeleid hanteert en bij renteherziening 0,5% extra rekent en Y 0 %, dan bent u de eerste 5 jaar 1% voordeliger uit bij aanbieder X, maar de resterende periode daarna (maximaal 25 jaar) betaalt u 0,5% meer. Het is dus verstandiger om dan te kiezen voor aanbieder Y.

 

 

Wees bij deze vergelijkingen alert op uw hypotheek adviseur. Vaak zijn zij er niet bij gebaat om u een voordeel te verstrekken, aangezien zij door het ontbreken van een mandaat het grootste deel van de provisie missen. Argumenten hierbij zijn vaak dat dit geen voordeel oplevert omdat u opnieuw taxatie, afsluitprovisie en notariskosten moet betalen. Door de concurrerende tarieven is het echter mogelijk om voor minder dan € 1000,- te switchen. 

 

Tip: om een onafhankelijk hypotheek advies te krijgen over oversluiten kunt u ook zelf via het internet een hypotheekofferte opvragen. Zo kunt u binnen 10 minuten zelf bekijken of het voordeliger is om te switchen. Om niet bedolven te worden onder de aanvragen, raden wij u aan om bij de hypotheekverstrekkers zelf op de site een hypotheekofferte aan te vragen.

 

Overbruggingskrediet bij kopen en verkopen huis

U zult een overbruggingskrediet nodig hebben indien de overwaarde van uw bestaande huis nog niet vrij is gekomen. Ofwel uw oude huis is nog niet verkocht, maar u moet al wel een nieuwe hypotheek afsluiten voor uw nieuwe huis.

Hieronder een voorbeeld van het overbruggingskrediet:

Uw huidige woning staat nog te koop en de geschatte verkoopopbrengst bedraagt € 250.000,-. U heeft nog een hypotheek van € 150.000,- op uw huidige woning, waardoor de geschatte overwaarde € 100.000,- zal bedragen. De kosten voor uw nieuwe woning bedragen € 350.000,-

Op grond van deze uitgangspunten heeft u € 100.000,- overbruggingskrediet nodig (want de overwaarde is nog niet vrijgekomen).

Tijdens de overbrugging zijn er 3 leningen waarover u rente moet betalen:
• Lopende hypotheek € 150.000,-
• Overbruggingskrediet € 100.000,-
• Nieuwe hypotheek € 250.000,-

Zodra uw huidige woning is verkocht lost u uw lopende hypotheek en overbruggingskrediet af en blijft de nieuwe hypotheek van € 250.000,- over. Ervan uitgaande dat u de overwaarde weer inbrengt in uw eigen huis.

 

Belangrijke zaken bij afsluiten van een overbruggingskrediet

 

  • Het rente tarief voor de overbruggingsperiode. Sommige hypotheek verstrekkers rekenen met de huidige variabele rente, terwijl anderen het tarief aanbieden tegen een vaste rente van 20 jaar. De verschillen kunnen oplopen tot 5%, dus vergelijk de percentages.
  • Voor het afsluiten van een overbruggingskrediet brengen de hypotheekverstrekkers 0,5 tot 1% afsluitkosten in rekening. Vergelijk dus ook de afsluitkosten.
  • Sommige hypotheekverstrekkers verlangen dat u voor het overbruggingskrediet ook een hypotheekakte laat opmaken. Dit betekent extra notariskosten. Ga altijd na of het overbruggingskrediet niet meteen met de nieuwe hypotheek kan worden afgesloten.
  • Hoewel u natuurlijk liever uw bestaande huis eerst verkoopt, alvorens u een andere woning koopt is het toch goed om de duur van het overbruggingskrediet te vergelijken. Dit varieert van 6 t/m 24 maanden. 
  • Schat de overwaarde niet te hoog in en maak afspraken met de hypotheekverstrekker wat te doen indien blijkt dat bij verkoop de geschatte overwaarde niet wordt betaald.
  • Indien u de rente en kosten van het overbruggingskrediet mee financiert in uw nieuwe hypotheek of in het overbruggingskrediet, is de rente over dat extra deel van uw lening niet aftrekbaar. Bijv. in bovenstaand voorbeeld sluit u een overbruggingskrediet af van € 120.000,- dan is de rente over die € 20.000,- niet aftrekbaar.

Lees meer over het overbruggingskrediet en de valkuilen bij de verhuizen checklist.

Bouwdepot rente bij nieuwbouw koop of verbouw huis

Een andere voorwaarde die in acht genomen moet worden bij het vergelijken van de hypotheken is de bouwdepot rente. Bij nieuwbouw en verbouw huis wordt de benodigde hypotheek gestort in een bouwdepot (bankrekening). Bij nieuwbouw worden de ‘bouwtermijnen’ aan de aannemer betaald en bij verbouw eventueel ook de materiaalrekeningen.

Nadat het hypotheekbedrag is gestort in het depot betaalt u rente, maar tegelijkertijd ontvangt u over het saldobedrag ook rente. LET OP: bij sommige hypotheekverstrekkers is het rentepercentage niet gelijk. Het verschil kan oplopen tot 1,5%.

Stel u heeft een hypotheek afgesloten van € 500.000,- tegen 5% rente en een bouwdepot rente van 4%. De bouw duurt 1 jaar en de aannemer krijgt per oplevering betaald (bij aanvang 30%, bij het bereiken van de top na 6 maanden 30% en bij oplevering na 1 jaar de resterende 40%).

Door het verschil in bouwdepot rente heeft u een verlies van € 1750,- over de eerste 6 maanden (70% van hypotheek = € 350.000,- x 1% x 0,5 jaar) en € 1000,- over de laatste 6 maanden (40% van hypotheek = € 200.000,- x 1% x 0,5 jaar). 

Het verschil in bouwrente heeft u dus € 2750,- extra kosten. Kijk dus altijd naar de bouwdepot rente bij nieuwbouw of verbouw.

 

Fiscaal gevolg depot: Gedurende 2 jaar zal het hypotheekbedrag in het depot blijven zitten en is de hypotheekrente aftrekbaar. Na 2 jaar verhuist het restbedrag van het bouwdepot als lening naar box 3. De rente is dan niet meer aftrekbaar, maar deze wordt gecompenseerd door de opbrengsten van het bedrag in het depot. Mits de rente gelijk is! Op het moment dat u het bouwdepot weer gebruikt voor veranderingen aan uw woning, verdwijnt dit bedrag uit box 3 en is de rente weer aftrekbaar.

 

Hogere hypotheekinschrijving om gratis een tweede hypotheek op te nemen

Indien u voorafgaand aan uw hypotheekinschrijving al verwacht dat u in de toekomst gaat verbouwen kunt u gebruik maken van een hogere hypotheek inschrijving. Een hogere hypotheekinschrijving wil zeggen dat de notaris kredietruimte reserveert voor de toekomst. Afhankelijk van de voorwaarden die de hypotheek verstrekker eist, kunt u extra kredietruimte krijgen. Voordeel is dat u geen extra notariskosten betaalt voor het afsluiten van een tweede hypotheek. Nadeel is dat u de rente vaak niet kunt vastzetten.

TIP: Kijk in de voorwaarden altijd naar de volgende zaken:

  • Of u alleen afsluitprovisie betaalt op het moment van opname en er verder geen extra kosten in rekening worden gebracht?
  • Welk rentetarief wordt gehanteerd? Sommige hypotheekverstrekkers berekenen een opslag en bij sommige is het mogelijk om het rentetarief voor de resterende periode vast te zetten?

 

Hypotheek advies toetsen door online hypotheken te vergelijken

Om een hypotheek advies objectief te toetsen kunt u online een aantal hypotheken vergelijken. Dit artikel van de reeks uit vier beschrijft de aandachtspunten om hypotheken te vergelijken op hypotheekrente, voorwaarden en prijs. Het is een leidraad voor het totale hypotheek proces, zodat u objectiever de adviezen van hypotheek verstrekkers kunt beoordelen en zelf de beste keuze kunt maken.

Zorg er altijd voor dat u de hypotheken van de verschillende hypotheek verstrekkers baseert op dezelfde uitgangspunten (inkomen, looptijd rente, hypotheekvorm(en), etc.). Alleen dan kunt u op grond van de voorwaarden zoals eerder beschreven tot een juiste vergelijking komen. Het volgende artikel schetst de aanpak bij uw hypotheekofferte tot aan het passeren van de hypotheek. Lees hiervoor verder hypotheek wegwijzer stap 4: Hypotheek offerte wegwijzer: van hypotheekofferte aanvragen tot aan passeren hypotheekakte.

Wij beseffen dat de aandachtspunten bij een starters hypotheek, nieuwbouw of verbouw hypotheek op andere vlakken liggen dan bij het oversluiten van uw hypotheek, krediethypotheek of een pensioen hypotheek.
 
Om hier op in te spelen hebben we een aantal checklisten samengesteld, waarin de belangrijkste overwegingen staan vermeld om uw maandlasten zo reëel mogelijk laag te houden en risico’s in de toekomst te beperken.

Hieronder volgt een overzicht van checklijsten, die u helpen bij uw specifieke situatie:

• Checklist bij oversluiten hypotheek
• Checklist bij pensioen of opeet hypotheek

TIP: Laat u voorlichten over uw maximale hypotheek en de bijbehorende maandlasten en ga dan zelf rondkijken op internet. Vaak kunt u besparen op de taxatiekosten, afsluitprovisie en de notariskosten, waarbij het voordeel op kan lopen tot € 5000,-. Met een middag goed voorbereid rond surfen op het internet aan de hand van de door u opgestelde criteria, kunt u dus heel wat voordeel behalen.

Nieuwsgierig, kijk maar eens op independer.nl of stel zelf maar eens online binnen 10 minuten een offerte samen via bijvoorbeeld BankofScotland.nl.

 


Heeft u een andere vraag o.g.v. hypotheek offertes, stel uw vraag dan gerust via ons reactieformulier.

 

Artikel downloaden

Hypotheek advies wegwijzer.pdf
(Hypotheek advies wegwijzer.pdf)

Download artikelen

Alle artikelen, zoals checklists, stappenplannen en visies kunt u gratis laten toezenden. U kunt alle artikelen downloaden. Heeft u vragen, kunt u het reactieformulier gebruiken

Naar download pagina