Zoeken naar artikelen:

Openklappen

Wegwijzer goedkope hypotheken: Hoe lage maandlasten en maximale hypotheek berekenen?

Inhoudsopgave:

  1. Wegwijzer stap 1: een huis zoeken, uw maximale hypotheek berekenen, totale maandlasten bepalen en het kopen van een huis
  2. Woonlasten berekenen: wat wilt u netto kwijt zijn aan uw hypotheek en andere lasten?
  3. Maximale hypotheek en maandlast berekening afstemmen op toekomst plannen, wonen, werken en vrije tijd
  4. Inschatten van uw maximale bod en bijbehorende kosten koper om minimaal benodigde hypotheek te berekenen
  5. Optie of bod plaatsen & ontbindende voorwaarden bij aankoop huis
  6. Uw goedkoopste hypotheek online berekenen?

 

Wegwijzer stap 1: een huis zoeken, uw maximale hypotheek berekenen, totale maandlasten bepalen en het kopen van een huis

Op het moment dat u een huis wilt kopen, komen er allerlei vragen op u af:

 

  • Waar wilt u gaan wonen? 
  • Wat is de maximale hypotheek die u kunt lenen? 
  • Hoeveel bent u maandelijks aan hypotheek en woonlasten kwijt, indien u een bod plaatst op uw droomwoning?
  • Hoe gaat het plaatsen van een bod en het kopen van een woning in de praktijk?
  • Waar moet u op letten bij de onderhandelingen voor de aankoop van uw droomhuis?

Gelukkig biedt internet een belangrijke informatiebron en kunt u tegenwoordig op funda.nl alle woningen bekijken die in Nederland te koop zijn en zijn op independer.nl alle hypotheken te vergelijken. Toch is het vinden van de juiste hypotheek die u in de toekomst zicht geeft op lage maandlasten, zekerheid & flexibiliteit een weinig transparant proces. Zeker als u voor het eerst een huis gaat kopen.
 

Dit artikel focust zich op het vinden van een woning en de wijze waarop u uw maandlasten en maximale hypotheek kunt berekenen. Het gehele koopproces van bod plaatsen tot aan het tekenen van een contract met ontbindende voorwaarden wordt beschreven.

 

Nieuwsgierig? Klik dan bijvoorbeeld eens op: Checklist oversluiten hypotheek: Hoe online uw bestaande hypotheek oversluiten?
 

 

Woonlasten berekenen: Wat wilt u netto kwijt zijn aan uw hypotheek en andere lasten?

Maak verschil tussen maandlast hypotheek én totale woonlasten!

Voorafgaand aan de keuze van een woning en de benodigde financiering, is het raadzaam om uw inkomsten en uitgaven eens op een rijtje te zetten. Tip: maak een duidelijk onderscheid tussen maandlast hypotheek en woonlasten! Een hypotheek verstrekker bedoelt met maandlasten de kosten die u kwijt bent aan een hypotheek, terwijl woonlasten uw totale kosten zijn die u kwijt bent aan wonen. Inzicht in uw huidige uitgavenpatroon zorgt voor een idee over hoeveel u maandelijks wilt en kunt uitgeven aan maandlasten hypotheek inclusief alle woonlasten.

Tip: wilt u snel inzicht hebben in uw inkomsten en uitgaven, bekijk dan al uw bankafschriften van het afgelopen jaar en ga na wat u gemiddeld per maand aan inkomsten en uitgaven heeft. Splits hierbij uw huidige vaste woonlasten, verzekeringen, boodschappen, overige uitgaven en reizen. En schrik niet….. (gebruik indien mogelijk uw online bankieren programma om snel te selecteren).

 

Berekenen van huidige en toekomstige netto woonlasten

 

Het inzichtelijk maken van uw totale woonlasten is vaak een lastige klus. Hieronder een voorbeeld om u inzicht te geven in de gemiddelde totale woonlasten, in een situatie waarbij de man en vrouw allebei werken (inkomenscategorie van € 30.631 tot € 52.228 met een belastingtarief van 42%), ze geen eigen geld in hun woning hebben geïnvesteerd en hebben gekozen voor de meest risicoloze hypotheekvorm. 

   Huis € 185.000,-
 Hypotheek
 € 200.000,- 
 Huis € 275.000,-
 Hypotheek
 € 300.000,-
 Netto hypotheeklast   € 811,-   € 1.206,-

 Onderhoud (bij €100.000,- € 90,- reserveren en hierboven per € 40.000,-  €11,- erbij optellen)

 € 113,-  € 138,-
 Water, gas, elektra    € 145,-   € 205,-
 Onroerend goed belasting (OZB)   € 18,-   € 26,-
 Opstal schade verzekeringen (per € 1000,-  € 0,95 berekenen)  € 15,-   € 19,-
 Reinigingsheffing en rioolrechten   € 34,-   € 40,-
 Telefoon, internet, televisie   € 50,-   € 60,- 

 Totaal netto woonlasten per maand 

 € 1186,-   € 1694,-

Voorbeeldschema van totale woonlasten


Indicatie berekening van uw maximale hypotheek en hypotheek lasten

Een stelregel die de overheid hanteert is dat uw woonlasten tussen de 22% en 30% van uw totaal besteedbaar bruto inkomen mogen liggen. Een stelregel om ervoor te zorgen dat u bij een stijging van de rente of plotselinge verandering van uw woonomstandigheden (keuze om minder te werken, scheiding, werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden van de partner, etc.) niet in de problemen komt. Lees ook hypotheek wegwijzer stap 3: Hypotheek advies wegwijzer: Hypotheken vergelijken op voorwaarden, hypotheekrente en prijs?
 
Om u een idee te geven wat dit concreet betekent voor het lenen, sommen we hieronder de gemiddelde hypotheek verstrekking normen op:

 Gezamenlijk bruto inkomen   Maximale lening /
 Bruto inkomen 
 Maximale werkelijke woonlasten t.o.v. bruto inkomen
 < € 35.000,-   5,5  30%
 > € 35.000,- < € 50.000,-   6,0   35%
 > € 50.000,-   6,5   35%

Normering van hypotheekverstrekkers naar inkomen
 

Verdient u bijvoorbeeld € 28.000,- en uw partner € 22.000,- dan kunt u samen maximaal (€ 50.000,- x 6,0) = 300.000,- lenen.

Op grond van de woonlasten t.o.v. uw bruto inkomen is dit echter niet aan te raden. Op grond van de hierboven berekende maanduitgaven komen uw woonlasten uit op 1694,- (maandelijkse woonlast uit voorbeeld) / 4166,66 (maandelijks bruto inkomen € 50.000,- / 12 maanden) = 40,65%.

 

 

Maximale hypotheek en maandlast berekening afstemmen op toekomst plannen, wonen, werken en vrije tijd

 

 

Waarschijnlijk is het u opgevallen dat bij het online berekenen van uw maximale hypotheek en bijbehorende maandlasten u voldoende kunt lenen. Hou echter bij de berekening van uw maandlasten altijd rekening met uw toekomst plannen.

Keuzes maken voor de toekomst is lastig, want veranderingen in uw leven zoals een nieuwe baan, kinderen, nieuwe relatie, verlies van een naaste zijn moeilijk te overzien. Om u een idee te geven van de verschillende afwegingen, hebben we kort wat ‘levensvragen’ opgesteld die u helpen bij uw keuze uit hypotheek varianten:

  • Wilt u in de toekomst van baan veranderen? Bedenk dan dat een langere woon werk afstand belastend kan zijn. Hoe wilt u dit oplossen met een koopwoning?
  • Vindt u een luxe levensstijl belangrijk en beschouwt u een huis als noodzakelijk verblijf of vindt u het prettig om meer tijd in een ruime woning door te brengen?
  • Heeft u kinderen en wilt u dicht bij allerlei reguliere voorzieningen wonen? Heeft u voor de toekomst een kinderwens? 
  • Wilt u in de toekomst minder gaan werken?

Het antwoord op deze vragen geeft een eerste inzicht of u voor de toekomst ook extra geld moet reserveren. Vanzelfsprekend hangt veel af van de vraag of u voor een korte of lange periode in de te kopen woning gaat wonen.

Keuze van huis, plaats & omgeving bij hypotheek overweging

Indien u een globaal idee heeft welk hypotheekbedrag u wilt lenen en wat u aan maandlasten wilt besteden, dan kan de zoektocht naar een geschikt huis beginnen.

  • Hecht u bijvoorbeeld veel waarde aan de omgeving waar u wilt wonen? 
  • Wilt u eerst in het centrum wonen en later verhuizen naar het buitengebied? 
  • Gaat uw voorkeur er naar uit om dicht bij uw vrienden, familie of kennissen te wonen? 
  • Of dat u op loopafstand uw hobby kunt uitoefenen?

De omgeving kent vele uiterlijkheden en de indeling van een woning zijn aan ieder zijn smaak onderhevig. Door de komst van Funda.nl, Google Earth of zoekallehuizen.nl kunt u bijna het gehele woningaanbod in Nederland achter uw PC bekijken. Door de uitgebreide huis en omgeving omschrijvingen, foto’s, alsook de demografische eigenschappen (cijfers over gemiddeld inkomen en samenstelling gezinnen) krijgt u een goed beeld van het aanbod. De mailservice houdt u automatisch op de hoogte als er een huis van uw voorkeur voorbij komt. Dit bespaart heel wat tijd, moeite en kosten om een geschikte woning of appartement te vinden.

Hebt u een aantal woningen gevonden die voldoen aan uw verwachting, plan dan eens via de makelaar een bezoek aan de woning of ga eens zomaar langs. U krijgt dan voldoende indrukken en u kunt objectiever de verschillende huizen met elkaar vergelijken. 

Heeft u een voorkeur voor een woning. Loop eens op verschillende tijden door de buurt. Maak eens een praatje met omwonenden. Bel eens aan bij de buren. Op deze wijze krijgt u een goede indruk.

 

Inschatten van uw maximale bod en bijbehorende kosten koper om minimaal benodigde hypotheek te berekenen

In het artikel wegwijzer stap 2: Hypotheekvormen wegwijzer: Welk risico bij spaar, belegging of aflossingsvrije hypotheek? wordt duidelijk hoe hypotheekvormen uw maandlasten beïnvloeden en wat het effect is van rente, looptijd, hypotheekvorm en eigen geld inbreng. Om u voorafgaand aan het opstellen van een hypotheek offerte een idee te geven tot welk bedrag u kan bieden (zogenaamde koopsom), volgt hieronder een indicatie bij een bestaand huis en bij een nieuwbouw huis.

 

Additionele aankoop kosten bij een bestaande woning

 

Naast de koopsom en verhuis en herinrichtingskosten betaalt u bij een bestaande woning verplicht 6% overdrachtkosten over de koopsom van de woning. Over de koopsom betaalt u daarnaast nog 2% aan taxatie, afsluitprovisie, notaris en kadastrale kosten en schakelt u een makelaar in dan komt er nog eens 2% bij (overigens zijn de makelaarstarieven onderhandelbaar kijk eens op makelaarsland.nl). Gemiddeld betaalt u dus tussen de 8 – 10% van de koopsom aan zogenaamde ‘kosten koper’.

 

Additionele aankoop kosten bij een nieuwbouw woning 

 

Bij aankoop van een nieuwbouwhuis betaalt u naast verhuis- en herinrichtingskosten de koop- aanneemsom plus eventuele kosten van meerwerk. Daarnaast betaalt u bouwrente, ofwel de rente van uw hypotheek tijdens de bouwperiode. Tussen de koop en daadwerkelijke oplevering van uw woning zit gemiddeld 1,5 jaar. De hypotheekrente tijdens de bouw vormt een extra woonlast bovenop uw huidige woonlasten. Gemiddeld bent u tijdens de bouw ongeveer 5,5% kwijt over de koop- aanneemsom en aan afsluitprovisie en hypotheekaktekosten ongeveer 1,5%. In totaal betaalt u dus ongeveer (mede afhankelijk van de duur van de bouw) 7% aan bijkomende kosten.

Afhankelijk of u eigen geld inbrengt, nemen de ‘kosten koper’ of bijkomende kosten af en kunt u uw koopsom (bedrag dat u kunt bieden op het door u gewenste huis) inschatten. Dit zullen we verduidelijken aan de hand van een voorbeeld.

 

Stel u kunt € 200.000,- voor een hypotheek lenen en u heeft € 30.000,- gespaard, dus uw totale middelen bedragen in totaal € 230.000,-. Wat is dan het maximale bod dat u kunt uitbrengen (waarbij u de verbouwingskosten of meerwerk er nog af moet halen)?

Bij een bestaande woning is de koopsom dan (€ 230.000/1,10) = € 209090,- en zijn de bijkomende kosten incl. makelaar (€ 230.000 - € 209.090,-)= € 20910,-

Bij een nieuwbouw woning is de koopsom dan (€ 230.000/1,07) = € 214953,- en zijn de bijkomende kosten incl. makelaar (€ 230.000 - € 214953,-)= € 15047,-

 

 

Optie of bod plaatsen & ontbindende voorwaarden bij aankoop huis

Nadat u weet hoeveel hypotheek u kunt krijgen en u uw maximale bod heeft berekent, kan het biedingsproces gaan beginnen. Om een inschatting te maken van ‘een reële prijs’ voor het huis kunt u op Funda.nl kijken wat de gemiddelde verkoopprijs van soortgelijke woningen in de afgelopen periode is geweest.

Overigens is het ook verstandig om het Kadaster te raadplegen. Bij het Kadaster kunt u op basis van de postcode en het adres de prijs opvragen die (vanaf 1989) is betaald voor de woning. Daarnaast staan de bedragen vermeld van huizen die recentelijk verkocht zijn in de buurt, zodat u ook een indicatie krijgt van de gemiddelde verkoopprijs op dit moment.

Met deze indicatie kunt u een bod uitbrengen op de woning (tip: zorg altijd eerst dat u een hypotheekofferte heeft opgevraagd, zodat u een goede indruk krijgt van uw mogelijkheden), waarbij u of uw makelaar zelf verantwoordelijk bent voor de onderhandeling.

Tip: vraag bij familie, vrienden, kennissen hoe zij het biedingproces hebben ervaren. Ga in ieder geval niet te snel in op een tegenbod en houd altijd de door u gewenste maandlasten en maximale koopsom (na aftrek van een eventuele verbouwing) in uw hoofd.

Indien de verkopende partij uw bod accepteert zal de makelaar van de verkopende partij een koopcontract opstellen. Lees dit goed door en zorg dat de door u gewenste ‘ontbindende voorwaarden’ correct zijn vermeld.

 

Tips bij voorwaarden van ontbinding bij koopcontract

 

Makelaars maken gebruik van standaard modelcontracten (Garantie Instituut Woningbouw GIW modelcontract bij nieuwbouw en NVM-makelaars ‘modelovereenkomst’ bij bestaande bouw). Zorg er in ieder geval voor dat de volgende aspecten in de modelovereenkomst opgenomen worden en let op de geldigheidsduur (tot wanneer de ontbindende voorwaarden gelden). Het ontbinden o.g.v.:

  • Het niet verkrijgen van de benodigde hypotheek. U moet bij uw bod de maximale bruto maand of jaarlast invullen. Zorg ervoor dat dit het werkelijke bedrag is. Vermeld waar mogelijk ook de hoogte van de hypotheek, looptijd, rentepercentage en hypotheekvorm.
  • Het uitsluiten van het 2e inkomen. Als u nog niet zeker weer of u de hypotheek wil baseren op 1 of 2 inkomens, zorg dan dat de passage over het uitsluiten van het gehele of een gedeelte van het 2e inkomen is opgenomen. 
  • Overlijden voordat de hypotheek ingaat. De verplichting tot koop vervalt niet bij overlijden en gaat over op de erfgenamen, dus neem dit altijd als ontbindende voorwaarde op.
  • Schoon grond verklaring. Het kan zijn dat blijkt dat de bodem is vervuild. In de toekomst kan de Gemeente eisen om te saneren en dan zullen de kosten hoog oplopen. 
  • Indien u al in een koopwoning woont en uw bestaande huis niet verkocht wordt.
  • Het niet verkrijgen van de NHG. Nationale Hypotheek Garantie wordt dadelijk besproken bij de hypotheekvormen, maar is een garantie die u een lagere hypotheekrente oplevert.

Overigens heeft u na het sluiten van de overeenkomt altijd het recht om binnen 3 dagen na de koopovereenkomst het contract te ontbinden.

Bankgarantie of waarborgsom over koopsom

Na het tekenen van het koopcontract wordt door de verkopende partij vaak een bankgarantie of waarborgsom van 10% over de koopsom gevraagd. Dit is in het leven geroepen ter bescherming van de verkopende partij. Het bedrag van de waarborgsom wordt overgemaakt naar een notaris die dit op een bankrekening parkeert en het aan u terugstort op het moment dat de eigendomsakte passeert of u aanspraak maakt op de ontbindende voorwaarden. Mocht u niet de beschikking hebben over dit bedrag, dan kunt u een zogenaamde bankgarantie ook door uw bank of uw toekomstige hypotheekverstrekker laten regelen. Zij staan dan borg voor de 10%. Houd er overigens wel rekening mee dat de kosten al snel enige honderden euro’s zullen bedragen.

Tot slot willen we nog vermelden dat u na het tekenen van het koopcontract of koop/aannemingsovereenkomst nog niet de eigenaar bent. Zoals in hypotheek wegwijzer stap 4 Hypotheek offerte wegwijzer: van hypotheekofferte aanvragen tot aan passeren hypotheekakte  is beschreven, wordt u pas eigenaar als u de eigendoms- of transportakte heeft getekend en de inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster heeft plaatsgevonden door de notaris.

Uw goedkoopste hypotheek online berekenen?

Voor iedereen die (online) op zoek gaat naar een nieuw huis en bijbehorende financiering en goedkope hypotheek, is het lastig om een inschatting te maken van alle ‘aandachtspunten’ waar u rekening mee moet houden. Dit eerste artikel van de reeks uit vier beschrijft de stappen voor uw maandlasten en maximale hypotheek en geeft u een leidraad voor het totale proces, zodat u al objectiever de adviezen van hypotheek verstrekkers kunt beoordelen. Het volgende artikel gaat over uw keuze bij de verschillende hypotheekvormen. Leest u hiervoor verder het artikel: Hypotheekvormen wegwijzer: Welk risico bij spaar, belegging of aflossingsvrije hypotheek?

Wij beseffen dat de aandachtspunten bij een starters hypotheek, nieuwbouw of verbouw hypotheek op andere vlakken liggen dan bij het oversluiten van uw hypotheek, krediethypotheek of een pensioen hypotheek.
 
Om hier op in te spelen hebben we een aantal checklisten samengesteld, waarin de belangrijkste overwegingen staan vermeld om uw maandlasten zo reëel mogelijk laag te houden en risico’s in de toekomst te beperken.

Hieronder volgt een overzicht van checklijsten, die u helpen bij uw specifieke situatie:

• Checklist bij oversluiten hypotheek
• Checklist bij pensioen of opeet hypotheek

TIP: Laat u voorlichten over uw maximale hypotheek en de bijbehorende maandlasten en ga dan zelf rondkijken op internet. Vaak kunt u besparen op de taxatiekosten, afsluitprovisie en de notariskosten, waarbij het voordeel op kan lopen tot € 5000,-. Met een middag goed voorbereid rond surfen op het internet aan de hand van de door u opgestelde criteria, kunt u dus heel wat voordeel behalen.

Nieuwsgierig, kijk maar eens op independer.nl of stel zelf maar eens online binnen 10 minuten een offerte samen via bijvoorbeeld BankofScotland.nl.

 


Heeft u een andere vraag o.g.v. hypotheek offertes, stel uw vraag dan gerust via ons reactieformulier.

 

Artikel downloaden

Wegwijzer goedkope hypotheken.pdf
(Wegwijzer goedkope hypotheken.pdf)

Download artikelen

Alle artikelen, zoals checklists, stappenplannen en visies kunt u gratis laten toezenden. U kunt alle artikelen downloaden. Heeft u vragen, kunt u het reactieformulier gebruiken

Naar download pagina